成都認(rèn)房不用認(rèn)貸 房貸新政后 能省多少錢

　　為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，昨日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行四川省分行營業(yè)管理部、國家金融監(jiān)督管理總局四川監(jiān)管局、成都市地方金融監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)了《成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等4部門關(guān)于優(yōu)化成都市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

　　通知規(guī)定：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在我市申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該規(guī)定自通知印發(fā)之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。據(jù)成都發(fā)布

　　“認(rèn)房不用認(rèn)貸”將為購房者帶來哪些實(shí)惠？

　　“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格，指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時仍被認(rèn)定為購買第二套住房，從而執(zhí)行更高比例首付及房貸利率。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員浦湛說，在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地城市，將以家庭為單位，包括借款人、配偶及未成年子女在內(nèi)，只要在當(dāng)?shù)貨]有住房，即使有貸款記錄，購房時可按首套來執(zhí)行貸款政策，享受首付比例和利率優(yōu)惠。

　　對于置換家庭來說，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策將帶來利好。福州市民陳女士懷孕已經(jīng)6個月了，她盼著新政早點(diǎn)落地。“寶寶降臨后，想換個大房子。”她給記者算了一筆賬：之前看中的一套220萬元的住房，按照現(xiàn)在政策，首付40%，要88萬元，如果能‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’，首付30%，首付可少付22萬元。

　　中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房與住區(qū)研究所所長盧華翔說，在一些首套與二套房首付比例差距較大的城市，若及時跟進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，將為購房人帶來更多利好。

　　對于曾在外地貸款購買過住房，現(xiàn)因工作地遷移等原因在當(dāng)?shù)責(zé)o房的新市民，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”能幫助其降低購房門檻。新落戶廣州的“90后”市民郝先生說，自己一家三口在南京有房，去年已還清房貸。“但按照‘認(rèn)房認(rèn)貸’情形，我們在廣州首次買房，即便賣了南京的房子，再買房也要7成首付。如果‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’落地，不用賣掉南京的房子也能享受首套3成的首付資格，利率也許也能按首套進(jìn)行。”

　　一些居民家庭雖然已利用貸款購買過住房，但后來因創(chuàng)業(yè)、經(jīng)商、治病、子女上學(xué)等需要資金，將其擁有的住房賣掉，實(shí)際上名下已無住房了。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)說，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下，購房人能否享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，本質(zhì)上是看購房人目前名下有無住房，該政策落地更加符合居民購房需求和實(shí)際。

　　在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下，首套房貸款利率可以降低，減少“月供”，提高購房支付能力，減輕購房負(fù)擔(dān)。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。以天津?yàn)槔?00萬貸款25年在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下產(chǎn)生的利息比“認(rèn)房認(rèn)貸”情形下節(jié)省16.8萬元。

　　通知明確，此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

　　浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說，我國房地產(chǎn)市場城市間分化差異大，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策被納入“一城一策”工具箱，允許地方根據(jù)本地房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和價格走勢等因城施策，可助力房地產(chǎn)長效機(jī)制的建設(shè)與完善。

　　在居民換房個稅優(yōu)惠政策方面，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布公告稱，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

　　據(jù)介紹，這一政策總結(jié)起來即是“換房可退個稅”。業(yè)內(nèi)人士表示，對于大部分城市來說，換房可以節(jié)省3萬至5萬元稅費(fèi)，而北京等城市部分房源能節(jié)省更多稅費(fèi)。交易房屋情況不同，個稅征收情況也不同。

　　“這是一個延續(xù)實(shí)施的政策。”中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院財(cái)政研究室主任何代欣表示，財(cái)政部等部門去年出臺的支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策將于今年底到期，三部門明確將這項(xiàng)政策延續(xù)實(shí)施至2025年底，有助于繼續(xù)支持居民改善住房條件。據(jù)新華社

　　六個問題看懂房產(chǎn)新政

　　三類“首套房”可以申請

　　房貸新政策的出爐到底有哪些變化？對成都的購房者有哪些影響？房貸政策調(diào)整后你能省多少？

　　問題1

　　首付比例下降多少？

　　首套下調(diào)至兩成，二套下調(diào)至三成

　　調(diào)整之后，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。比如在成都，當(dāng)前首套首付比例為30%，二套為40%-50%。調(diào)整以后，以300萬元的房價計(jì)算，若是首套房，首付款將從90萬元下降到60萬元；二套首付款則最高從150萬下調(diào)到90萬元。

　　問題2

　　購房利率能下調(diào)嗎？

　　二套房改善需求房貸利率有望降低

　　除了降低首付款，此次還調(diào)整了利率。將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點(diǎn)。

　　當(dāng)前，成都市場的首套房房貸利率普遍在4%左右，二套房房貸利率普遍在4.9%左右。如果根據(jù)當(dāng)前最新公布的LPR（五年期以上LPR為4.2%）計(jì)算，首套利率最低則為4%，二套最低則為4.4%。相比當(dāng)前的二套的4.9%左右，下降了差不多50個基點(diǎn)。

　　問題3

　　哪些房貸可以調(diào)整？ 三類“首套房”可申請

　　哪些存量房貸可以調(diào)整？《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》的原文是這樣寫的：存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

　　如何理解這一標(biāo)準(zhǔn)？關(guān)鍵詞在于“首套房”。“首套房”如何界定呢？對此，權(quán)威人士解讀，主要是以下三種：一是發(fā)放時即按首套房政策執(zhí)行的房貸。二是房屋購買時家庭沒有其他住房，但因當(dāng)?shù)卣罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的。三是房屋購買時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的。

　　簡單來說，就是除了買房的時候，明確是首套房的以外，這兩種情況也算：一是購房者在成都“買一賣一”的時候，因?yàn)楫?dāng)時執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，被認(rèn)定為二套房。現(xiàn)在成都執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，他的這套房子也屬于首套房，可申請利率調(diào)整。二是購房者此前在成都有兩套房，但現(xiàn)在已經(jīng)賣了一套，名下只有一套房，在目前“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策下，也可申請為首套房進(jìn)行利率調(diào)整。

　　問題4

　　存量首套利率能下調(diào)多少？

　　平均降幅大約為0.8個百分點(diǎn)

　　到底能降多少，這是大家最為關(guān)注的。根據(jù)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》顯示，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

　　如何理解加點(diǎn)幅度“不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限”這句話呢？簡單來說，就是你房貸批下來的那年那一刻，所在城市官方定的最低房貸利率是多少，你現(xiàn)在就有機(jī)會降到這條線。

　　9月1日下午，人民銀行四川省分行官網(wǎng)發(fā)布消息，公布了近幾年四川省內(nèi)各城市首套房貸款利率下限執(zhí)行情況。

　　比如，2021年7月小徐在成都市買了首套房，申請了房貸，根據(jù)人民銀行四川省分行最新公示的首套房貸利率執(zhí)行下限顯示，成都地區(qū)2019年10月到2023年1月執(zhí)行利率下限為LPR。在當(dāng)時的LPR，是4.65%。

　　但2021年時調(diào)控特別嚴(yán)，銀行不斷加點(diǎn)，給小徐的利率是LPR+162.2BP，也就是6.272%，那么，9月25日之后，小徐就可以申請利率從“LPR+162.2BP”降到“LPR”，也就是降1.622個百分點(diǎn)。

　　若貸款100萬元，30年房貸還款期，以等額本息方式計(jì)算，每月最多可省901元，30年最多可節(jié)省21.62萬元。也就是說，當(dāng)初銀行加碼的利率越多，這次你能省的錢就越多。

　　那么，對于符合條件的借款人而言，了解原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限就顯得頗為重要，因?yàn)檫@一下限是借款人和銀行協(xié)商新發(fā)放貸款置換或協(xié)商變更利率水平時談判的底線。

　　問題5

　　怎么調(diào)整？ 兩種方式可供選擇

　　具體怎么調(diào)整，《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》提供了兩種方式：對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸，或協(xié)商變更合同利率水平。

　　也就是說，可以直接向銀行申請調(diào)整房貸利率水平，變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度；也可以申請一個新的房貸，來置換以前那個利率比較高的房貸。當(dāng)然，除了這兩種方式，央行也鼓勵銀行采取批量調(diào)整的方式。

　　問題6

　　什么時候可以申請？ 9月25日之后

　　《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請。

　　截至9月1日上午，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行五家國有商業(yè)銀行，中信、招商、廣發(fā)、平安4家股份制銀行以及中國郵政儲蓄銀行接連發(fā)布公告稱，將依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商貸利率工作，并在抓緊制定個人存量首套住房貸款利率調(diào)整工作實(shí)施細(xì)則。據(jù)川觀新聞