取消上限 土地出讓為何恢復“價高者得”？

　　近日，廣東省廣州市掛出黃埔區(qū)第四批次土地出讓的首宗宅地，明確“按照價高者得原則確定競得人”，這意味著廣州成為取消地價上限的首個一線城市。今年9月以來，全國已有10多個城市先后取消土地出讓中的地價上限，恢復執(zhí)行“價高者得”規(guī)則。

　　取消地價上限，將對土地市場、樓市以及購房群體產(chǎn)生哪些后續(xù)影響？不少人在關(guān)注。

　　18個城市取消土地出讓地價上限

　　土地出讓的定價方式，既影響樓市運行，也關(guān)系地方財政。自2021年初起，全國范圍內(nèi)有22個重點城市實施了住宅用地“集中掛牌、集中出讓”的“兩集中”土地出讓政策，包括北上廣深4個一線城市和杭州、成都等18個二線城市。隨后，有關(guān)部門要求這些城市集中供地的單宗地溢價率不得超過15%。

　　隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，今年下半年以來，土地出讓恢復“價高者得”的聲音漸響。9月底，自然資源部下發(fā)文件，建議取消土地拍賣中的地價限制、遠郊區(qū)容積率1.0限制等。文件一出，多座二線城市“取消地價上限”應聲落地，在新一批土地出讓文件中刪去地價上限等內(nèi)容、重申“價高者得”。

　　9月26日，成都市發(fā)布通知，調(diào)整土地拍賣規(guī)則。其中，成都中心城區(qū)商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場情況自主定價。

　　進入四季度，更多城市選擇跟進，將原本“搖號”“競更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案”等多種條件結(jié)合的土拍競買方式更改為單一的“價高者得”方式。

　　10月9日，濟南市自然資源和規(guī)劃局對10月中下旬進行的市本級兩場土拍出讓規(guī)則進行調(diào)整，恢復2017年8月前“價高者得”原則確定競得人，出讓環(huán)節(jié)不再設(shè)立最高限價。

　　10月12日，合肥市發(fā)布市轄區(qū)2023年擬出讓居住用地詳細清單（第三批），其中6宗地塊于11月2日出讓，均未顯示上限價格，拍賣方式為“由競買人以舉牌方式應價，報價最高者且高于保留底價的，為競得人”。

　　10月17日，廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，廈門1宗宅地將于11月7日公開拍賣，按照“價高者得”原則確定受讓人，并取消商品住宅銷售限制均價。

　　11月15日，常州市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站發(fā)布國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，擬以掛牌方式出讓13宗涉宅用地，地塊均未設(shè)置最高限價，按“價高者得”原則確定競得人。

　　此次廣州公共資源交易中心掛出的地塊起拍總價近40億元，預計于12月22日限時競價。作為首個取消地價上限的一線城市，廣州土地出讓恢復“價高者得”引發(fā)各界廣泛關(guān)注。不少從業(yè)者分析認為，廣州此舉有助于進一步提升核心區(qū)土拍熱度，加快改善市場預期，帶動新房交易市場加速回暖。

　　“在一線城市中，廣州是首個實行‘認房不認貸’、首個放開部分區(qū)域限購政策的，這次也是在一線城市中首個取消土地出讓地價上限。”廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會土地與產(chǎn)業(yè)研究中心主任趙卓文認為，2023年全國土地市場發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變，許多城市的經(jīng)營性土地市場已由“供不應求”“地價過快上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶枨筠D(zhuǎn)弱”“穩(wěn)地價重要性上升”，取消地價上限的時機已經(jīng)成熟。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，在22個采取“兩集中”供地政策的城市中，截至12月上旬，已有18個城市恢復土地出讓“價高者得”。

　　“松綁”后出現(xiàn)高溢價地塊

　　“松綁”后的土地出讓情況如何？與此前的“15%”單宗地溢價率限制相比，“松綁”后這些市場很快出現(xiàn)高溢價地塊出讓。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，完成“松綁”后首拍的濟南出現(xiàn)溢價率53%的地塊，相較于該交易21天前周邊底價成交地塊，成交樓面價上浮66%，政策效果顯著；合肥解除限價后首拍價格達77億元，競爭最激烈地塊溢價率達44.9%。

　　值得注意的是，在前述22個重點城市中，仍有北京、上海、深圳、寧波在執(zhí)行限地價政策。據(jù)分析，在土地市場相對比較活躍的城市，短期內(nèi)取消地價上限的迫切性相對較弱，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價等目標也需要因城施策。

　　11月7日，針對有消息稱“北京市擬在今年第三批次供地中取消地價上限”，北京市規(guī)劃和自然資源委員會相關(guān)負責人明確，此為不實消息。該負責人表示，北京市將繼續(xù)堅持“房地聯(lián)動”，確保首都房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　多位專家認為，取消地價上限有利于讓商品住房回歸商品屬性，增強不動產(chǎn)流動性；同時，厘清商品房和保障性住房之間的界限，更好滿足居民住房需求。

　　廈門大學教授趙燕菁認為，中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，多地原先對地價、房價的限制政策需要適應新的形勢。國務(wù)院出臺的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》明確：“讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。”取消地價限制正是這一部署的具體落實。

　　浙江大學公共管理學院教授汪暉分析，此前土地出讓中的地價上限等限制性政策將商品住房和保障性住房“捆綁”在一起，限制了土地拍賣溢價率，影響了價格信號機制，使土地的真實價值無法通過交易體現(xiàn)，也影響政府獲得應有的土地收益。此外，在土地出讓中將公租房配建比例作為開發(fā)企業(yè)的競爭維度之一，產(chǎn)生了“業(yè)主與公租房租戶之間糾紛頻發(fā)”等弊端。“恢復‘價高者得’競價方式是回歸價格機制、引導資源合理配置的有效舉措。”汪暉說。

　　有望進一步激活房地產(chǎn)市場

　　從更大背景下看，適應土地市場供求關(guān)系變化是各地紛紛調(diào)整地價限制政策背后的“公約數(shù)”。

　　從交易情況看，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上；其中三季度土地市場情緒偏弱，流拍撤牌率達28%，較二季度高出8.1個百分點。從出讓收入情況看，2023年上半年，全國國有土地使用權(quán)出讓收入18687億元，同比下降20.9%。

　　據(jù)了解，由于多個城市土地市場自2016年起持續(xù)升溫，杭州、北京、天津、蘇州等熱點城市當年開始推行土地拍賣最高限價政策。業(yè)內(nèi)人士分析，住房土地出讓領(lǐng)域在一段時期內(nèi)存在的限制性政策，包括為調(diào)控房價而設(shè)置土地出讓價格上限、限制宅地容積率不得低于1.0等，在抑制房價過快上漲方面發(fā)揮了積極作用，但不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應市場變化、提升供給質(zhì)量。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，地價限制的解除，有望進一步激活房地產(chǎn)市場，牽引消費者換房需求釋放，部分熱點城市中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊也將面臨更激烈的競爭。同時，“價高者得”有望促進高品質(zhì)住宅供給、強化土地出讓收入對地方財力支撐、減少新建及二手住宅價格倒掛等市場失靈現(xiàn)象。

　　房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度高，地價上限取消是否會推高地價進而推高房價？曾經(jīng)在多個熱點城市出現(xiàn)的“地王潮”會不會卷土重來？對此，中指研究院相關(guān)分析人士認為，地價上限“松綁”有可能帶動優(yōu)質(zhì)地塊地價上漲，進而帶動房價出現(xiàn)上漲預期。但同時，不宜高估“松綁”對地價的托舉作用，政策傳導效果在各線城市和不同地塊之間有差別。目前房地產(chǎn)供求關(guān)系以及融資環(huán)境都與前些年“地王”頻出時的情況大不相同。趙燕菁分析，在土地市場持續(xù)分化的背景下，人口凈流入城市恢復“價高者得”有望支撐地價反彈；對于人口凈流出的城市，地價反而可能進一步下跌。

　　臨近年底，隨著多地在取消地價上限后完成多宗土地出讓，全年房地產(chǎn)投資活躍度會明顯上揚嗎？有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)投資回暖更多需視市場表現(xiàn)和企業(yè)的銷售、回款情況而定，從政策本身看，土地限價“松綁”不會大幅刺激市場熱度，預計四季度土地市場還會維持三季度的整體水平。