高利率持續拖累美國住房銷售

　　隨著美聯儲將利率升至高位，美國長期住房按揭貸款利率持續攀升，在今年10月達到23年來高點。同時成屋供應趨緊導致房屋價格位于高位，購買房屋的可負擔能力不斷下降，美國住房銷售持續受到拖累。

　　住房貸款利率持續位于高位

　　自2022年3月以來，美聯儲共計加息11次。在高利率影響下，美國樓市持續受到影響。

　　隨著美聯儲提高利率，美國30年期固定利率住房按揭貸款利率由2022年3月的4.16%升至今年10月的7.79%，為2000年年底以來最高。雖然自10月下旬以來，長期貸款利率出現一定下滑趨勢，但仍然位于高位。

　　房地美公司上周稱，美國30年期固定利率住房按揭貸款利率已從之前一周的6.95%降至6.67%；15年期固定利率住房按揭貸款利率也有所下降，平均利率從之前一周的6.38%降至5.95%，一年前為5.69%。

　　房地美首席經濟學家山姆?哈提爾表示，在連續17周高于7%之后，美國30年期固定利率住房按揭貸款利率已連續第二周保持在7%以下。

　　美國住房貸款融資成本已經連續第8周下滑，長期按揭貸款利率降至6個月低點。不過，30年期固定利率住房按揭貸款利率仍然高于去年同期的6.27%，而兩年前僅為3.05%。

　　二手房銷量受到拖累

　　高利率影響下，美國二手房銷量持續受到拖累。

　　全國房地產經紀人協會（NAR）的數據顯示，美國11月成屋銷量環比意外增加0.8%，總數年化382萬套，10月前值為379萬套。之前，美國成屋銷量已經連續5個月出現下滑。今年前11個月，美國成屋銷量同比總共下滑了19.3%。

　　成屋銷量下滑的同時，價格卻仍在增長，對許多民眾來說，高利率和高價格令購房更加難以負擔。數據顯示，美國11月份售出房屋的中位價為38.76萬美元，同比上漲4%。

　　分析指出，房地產市場價格仍在上漲的一個重要原因是待售成屋的嚴重短缺。由于利率持續位于高位，之前以超低利率貸款的房主不愿意出售房屋，因為售出房屋后如果再購買則需要承擔更高的按揭貸款利率。

　　房地美公司表示，目前美國60%的按揭貸款利率仍然位于4%以下，90%位于6%以下。

　　數據顯示，截至2023年10月底，美國市場上的成屋數量僅為115萬套，同比下滑5.7%，幾乎只有1999年創下的峰值水平的一半。11月，成屋數量進一步下降至113萬套，按照目前的銷售速度計算，需要3.5個月的時間消耗掉市場上的供應量，低于5個月的庫存和銷售比，表明市場供應緊張。

　　成屋供應減少導致新房銷售受到推動。不過，12月22日公布的官方數據顯示，新房銷售在11月也意外下滑至一年低點。經季節性調整后，美國11月新房銷量折合年率下跌12.2%，至59萬套。彭博調查的經濟學家的預期中值為69萬套。

　　11月的新房銷售數據與早些時候的一份報告形成反差，當時的數據顯示，新房開工數意外升至六個月高點，住宅建筑商信心回升。

　　一些經濟學家預測，如果明年抵押貸款利率進一步出現下降，可能會激勵更多想要出售房屋的房主掛牌出售房屋，市場上的房屋庫存可能會回升，房屋銷售將可能增加。

　　美聯儲降息預期升溫

　　投資者對未來通脹的預期、對美國國債的需求以及美聯儲對利率的調整等因素都可能會影響住房貸款利率。

　　美國長期貸款利率的下降趨勢與10年期國債收益率的軌跡同步，該收益率通常被作為貸款定價的參考之一。美國10年期國債收益率10月創下2007年以來的最高水平，但隨著通脹水平持續緩和，市場對美聯儲即將結束加息、開啟降息的預期不斷升溫，該收益率出現回落。

　　美國商務部22日公布的數據顯示，美國11月個人消費支出（PCE）價格指數同比增長2.6%，剔除食品和能源價格后的核心PCE價格指數同比增長3.2%，漲幅較前月均收窄。

　　PCE是美聯儲的重要通脹參考指標，漲幅收窄表明美國通脹出現緩和。

　　美聯儲本月中旬召開了本年度最后一次貨幣政策會議，宣布將聯邦基金利率目標區間維持在5.25%至5.5%之間不變。這是美聯儲今年9月以來連續第三次維持這一利率區間不變。

　　市場普遍認為，美聯儲本輪加息周期可能已結束，明年或將降息。根據芝加哥商品交易所（CME）的美聯儲觀察工具，市場目前預期美聯儲在明年3月的會議上降息的可能性為75%。

　　美聯儲近日還預計明年美國經濟增長將放緩，將今年美國經濟增長預期較9月預測上調0.5個百分點至2.6%，同時下調2024年經濟增長預期0.1個百分點至1.4%。美聯儲認為，家庭和企業的金融和信貸狀況收緊可能對經濟活動造成壓力，但影響程度仍不確定。

　　美國企業研究所經濟學家德斯蒙德?拉赫曼表示，今年美國經濟整體表現良好，通脹下降，經濟持續復蘇。然而，受到貨幣政策的影響滯后且多變等因素影響，美聯儲能否確保經濟“軟著陸”仍不得而知。