你會為了省中介費(fèi)自主買賣房屋嗎？如何規(guī)避風(fēng)險

　　浙江省杭州人高甜(化名)近日通過自主房屋買賣在杭州買到了一套心儀的房子，至少節(jié)省了1.8萬余元中介費(fèi)，相當(dāng)于給自己發(fā)了一筆“年終獎”。這一經(jīng)歷也讓高甜身邊的很多朋友羨慕甚至躍躍欲試。

　　記者近日走訪房產(chǎn)市場采訪發(fā)現(xiàn)，目前，在房屋買賣過程中，越來越多的人為了省下高額的中介費(fèi)，開始考慮自主買賣房屋這一新型交易方式，他們中不少人在社交平臺上發(fā)布帖子或視頻以求購或出售房屋。

　　那么，自主買賣房屋究竟是一種怎樣的經(jīng)歷？買賣雙方如何在買賣過程中規(guī)避風(fēng)險？是否有相關(guān)政府平臺可以支持此類交易呢？帶著這些問題，記者進(jìn)行了深入調(diào)查。

　　沒有中介也能買房賣房

　　站在自家窗前，看著窗外忙碌的人群和車流，北京市懷柔區(qū)居民明女士很是感慨，因為這套房子是她和前房主直接交易的，包括貸款、過戶等流程，沒有中介機(jī)構(gòu)的參與。

　　“學(xué)區(qū)房急售，位置優(yōu)越，無中介費(fèi)。”去年5月，一張貼在北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)某小區(qū)一單元門上的小廣告引起了明女士的注意，這個小區(qū)配套有一所不錯的幼兒園。

　　此前，明女士為了能讓閨女上一所好點(diǎn)的幼兒園，已經(jīng)和家人在懷柔區(qū)看了許多小區(qū)的房子。然而，讓她頭疼的是，市場上的學(xué)區(qū)房價格居高不下，而且還有不低的中介費(fèi)用，因此遲遲沒找到一套位置和價格都合適的房源。

　　看到這張小廣告之后，明女士立刻根據(jù)所留電話聯(lián)系房主。看完房子后，明女士非常滿意，但與房主在價格上和是否找中介機(jī)構(gòu)上產(chǎn)生了分歧。

　　明女士告訴記者，雙方在價格上有分歧很正常，而房主沒有選擇在中介機(jī)構(gòu)賣房是為了節(jié)省中介費(fèi)，她一開始想通過中介機(jī)構(gòu)買房則是考慮到交易安全和辦證方便。

　　“不過，中介費(fèi)對我來說也是一筆不小的支出。根據(jù)市場行情，中介費(fèi)至少是房子交易價格的0.5%，高的要2.5%。如果以交易價300萬元計算，中介費(fèi)少則1.5萬元，多則7.5萬元。”明女士經(jīng)過考慮，也覺得中介費(fèi)是一筆不菲的支出，決定同意和房主直接交易。

　　經(jīng)過咨詢貸款銀行――中國郵政儲蓄銀行懷柔區(qū)支行一位工作人員和其他從事相關(guān)行業(yè)的朋友關(guān)于購房、貸款和過戶手續(xù)等問題，明女士和房主在沒有房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與的情況下完成了房屋買賣和過戶。

　　在采訪中，記者問明女士，如果沒有這些專業(yè)人員幫助，她還會考慮不找中介機(jī)構(gòu)買房嗎？明女士沉思片刻，說：“我可以嘗試去住建部門的行政大廳咨詢，畢竟房屋買賣有公開透明的流程。”

　　明女士表示，她這次自主買房比較順利，但也有一些潛在的問題。比如，房主在賣房后并沒有將戶口遷走，這可能會影響明女士以后出售房產(chǎn)或者孩子上學(xué)等。如果以后需要出售這套房產(chǎn)，她還需要聯(lián)系賣家協(xié)商解決戶口問題。

　　目前，明女士的新家已經(jīng)裝修完畢，她的女兒也順利進(jìn)入心儀的幼兒園。

　　自主買賣房屋的不止明女士一人。高甜今年26歲，近日通過自主買賣房屋擁有了自己的房子，而且只用了1個月就走完從選房到過戶的所有流程，“零”中介費(fèi)。

　　高甜此前在某社交平臺上刷到房主陳某發(fā)布的賣房帖子，她實(shí)地看房后，雙方一拍即合，還一致同意不通過中介機(jī)構(gòu)買賣房子。此前，杭州已經(jīng)有了自主買賣房屋的先例。

　　陳某已經(jīng)結(jié)婚，夫婦倆于是先聯(lián)系了杭州市國立公證處咨詢，在得到確定答復(fù)后，和高甜一起在工作人員的指導(dǎo)下驗房、網(wǎng)簽、公證、申請貸款、線上過戶，一步步走完了自主買賣房屋流程。交易價格180多萬元的房子，公證費(fèi)是總價的0.15%，加上1800元的房屋盡職調(diào)查費(fèi)，一共花了4000多元，買賣雙方協(xié)商各分?jǐn)?000多元。

　　在高甜看來，相比通過中介機(jī)構(gòu)交易雙方各1個點(diǎn)(1%)的傭金、買家貸款服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，雙方總計至少節(jié)省4.5萬元，自己少分擔(dān)一半，相當(dāng)于給自己發(fā)了一筆兩萬多元的“年終獎”。

　　政府平臺流程公開透明

　　湖北省武漢市的云女士今年初如愿從市郊搬到了市區(qū)，她是自主賣房的一方，全程無中介機(jī)構(gòu)參與，她與買家達(dá)成買賣意向后，在一個半月里辦完了所有手續(xù)。

　　“為了賣房，我將近兩個月的時間一直在忙，正值產(chǎn)假期間都沒有好好休息，每天就是研究賣房買房攻略。”云女士告訴記者。

　　云女士介紹說，與買家達(dá)成意向后先是付定金，然后就是雙方簽訂房屋買賣合同，接著是買方的銀行貸款面簽。這些辦下來后，買方付首付，賣方解押。“買方特別信任我們，雙方?jīng)]走資金監(jiān)管流程，買方付了三成首付給我們還剩余房款，還完一周后房子就完成了解押。”

　　“這些做完，就剩下過戶了，主要是繳稅，再交80元的工本費(fèi)辦房產(chǎn)證。”云女士說。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在房屋買賣過程中，越來越多的人為了省下高額的中介費(fèi)，開始考慮自主買賣房屋這一新型交易方式，在某社交平臺上，記者以賣房為關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索，結(jié)果顯示許多房主掛出來的賣房帖。如“賣房第13天，看房的終于突破兩位數(shù)了！”“聽說這里賣房快，我也來試試，房屋介紹如下”等帖子，而且每個帖子下方都有大量留言詢問。

　　多位自主買賣房屋受訪者告訴記者，他們之所以能夠不通過中介機(jī)構(gòu)買房賣房，是因為有關(guān)部門公布的房屋買賣流程公開透明，有關(guān)機(jī)構(gòu)通過提供信息查詢、示范合同等服務(wù)，為買賣雙方提供了更加便捷、安全的交易環(huán)境。

　　杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺上線的新功能即是一個縮影。該功能允許個人買家和賣家在政府平臺網(wǎng)站上直接進(jìn)行房產(chǎn)交易，無需通過中介平臺。這一創(chuàng)新舉措引發(fā)了廣泛關(guān)注，被認(rèn)為可能改變中國近年來傳統(tǒng)的房產(chǎn)交易模式。

　　根據(jù)公開信息，該功能解決了網(wǎng)上賣房的兩大痛點(diǎn)。一是所有房源都經(jīng)過房管部門的驗核，確保真房源，避免了虛假房源信息的泛濫。二是房源信息僅向個人實(shí)名認(rèn)證的用戶開放，中介經(jīng)紀(jì)人無法查看，從而有效防止了中介騷擾客戶的問題。

　　在高甜看來，對于消費(fèi)者而言，這一功能無疑帶來了諸多好處。比如省去了數(shù)萬元的中介費(fèi)用，為人們節(jié)省了房屋交易成本。由于政府提供交易平臺，買賣雙方的交易更放心，不需要擔(dān)心遇見黑中介和騙子。

　　對此，北京德恒律師事務(wù)所蘇州辦公室管委會主席、高級合伙人孫建榮認(rèn)為，由政府推出購房中介平臺確實(shí)有助于規(guī)范房產(chǎn)交易市場，提高交易效率。建議政府在推出中介平臺的同時，完善配套機(jī)制的建設(shè)，如建立房產(chǎn)交易資金托管平臺，以提高交易的安全性和減少糾紛。

　　蘊(yùn)藏不少風(fēng)險需要防范

　　自主買房賣房作為一個新生事物，其中存在的風(fēng)險也引起受訪專家的關(guān)注。

　　中國政法大學(xué)全面依法治國研究院副教授李良認(rèn)為，自主房屋買賣存在一定的風(fēng)險，主要涉及物權(quán)和債權(quán)兩方面。對于買方來說，要關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬、抵押、保全和查封等情況，確保交易合法、安全。對于賣方來說，則要確保價款的履行，避免后續(xù)糾紛。

　　孫建榮提到，自主交易雖然能節(jié)省不少中介費(fèi)用，但其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險不容忽視。比如購房款支付和房屋過戶的風(fēng)險。如果沒有專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)作為居間方進(jìn)行資金托管或保管房產(chǎn)證等風(fēng)險控制事項，買方可能面臨房屋無法過戶的風(fēng)險，而賣方則可能面臨拿不到購房款的風(fēng)險。雙方在購房合同中可能無法有效保障自己的權(quán)益，因為畢竟不是專業(yè)法律人士。而且，房屋買賣過戶過程中還涉及其他專業(yè)領(lǐng)域的事項。

　　事實(shí)上，現(xiàn)實(shí)中有不少自主買賣房屋引發(fā)的糾紛。根據(jù)公開信息，2020年5月，廣東揭陽人王某與劉某簽訂合同，王某以120萬元購買商品房一套，同日，王某向劉某交付定金3萬元。合同簽訂后，劉某未將房屋交付王某，而是轉(zhuǎn)賣他人。無奈之下，王某向法院提起訴訟。

　　“另外，中介機(jī)構(gòu)本身具有發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)價值的重要功能，能幫助買賣雙方相對公允地確定房產(chǎn)的市場價格。最后，由于買賣雙方對樓市調(diào)控政策了解不全面或理解不透徹，自主交易可能導(dǎo)致交易無法順利進(jìn)行，引發(fā)糾紛。”孫建榮說。

　　針對如何降低自主房屋買賣的風(fēng)險，李良建議，買賣雙方充分利用政府推出的機(jī)構(gòu)服務(wù)，確保交易的合法性和安全性。同時，買賣雙方也可以參考示范合同，明確雙方權(quán)益和義務(wù)，規(guī)避潛在風(fēng)險。

　　“一個可能的解決方案是，由政府主導(dǎo)建立非營利性的中介平臺和資金托管平臺。這些平臺可以聘請專業(yè)律師提供服務(wù)，指導(dǎo)買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易，并發(fā)布不同板塊房屋的市場成交價以提供價格指導(dǎo)。同時，加強(qiáng)對中介收費(fèi)的監(jiān)管和中介機(jī)構(gòu)合規(guī)性、廉潔性的監(jiān)督。”孫建榮說。