房齡60年 還有10%業(yè)主 不愿“原拆原建”

　　最近，浙江省開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的消息，引發(fā)了一波又一波的關注。以杭州拱墅區(qū)“浙工新村”、衢州江山市“永安里片區(qū)”項目為試點的積極探索，給不少老舊小區(qū)舊房解危改造趟出一條新路。之后，杭州不少老舊小區(qū)都開啟了“原拆原建”民意調查。

　　不少居民盼著能以這種方式早日住進新房，當然，也有不同意見。

　　最近，潮新聞?錢江晚報“記者幫”接到多個小區(qū)居民的咨詢。杭州溪畔花園小區(qū)4幢一位業(yè)主說，自家樓幢1956年建成，距今已60多年，“本以為這么古老的房子，這項提議（指原拆原建）一定是百分百通過，沒想到一征集意見，只有90%左右的同意率。”

　　那些不愿“原拆原建”的業(yè)主，他們的顧慮是什么？“原拆原建”，對所有老舊小區(qū)都適用嗎？

　　各有各的現(xiàn)實考量

　　難以統(tǒng)一的拆建意見

　　溪畔花園小區(qū)緊鄰文一路，是文一街小學和杭州市十三中的學區(qū)房。小區(qū)一共21幢樓，除6到11幢（電梯房）沒參與原拆原建意見征集，其他樓幢全部參與。

　　最古老的一幢就是靠近小區(qū)門口的4幢，建于上世紀50年代。外側是層疊的磚墻，電線在墻壁上蜿蜒爬行，下水管道裸露在外；樓道內有漏水等情況。

　　4幢共3個單元，1單元6戶，2單元9戶，3單元5戶。住戶有的已在此地住了幾十年，有的為學區(qū)不久前剛搬進……所有住戶都填了原拆原建民意調查表。

　　業(yè)主吳女士（化名）告訴記者，4幢大部分業(yè)主都同意了，“不同意原拆原建的有3戶。”

　　一位住戶陳述了不同意的顧慮――“拆除后要到其他地方暫住，有沒有補貼？”還有一戶剛剛裝修了房子，花了幾十萬。他說，如果原拆原建，裝修投入豈不是白費了？“不會有相應的補償。”

　　一樓有一戶，有個不小的院子。“如今市中心哪里有這么大院子的戶型。”這位住戶對記者說，若是原拆原建，面對房產(chǎn)證面積與實際面積不符的情況，按哪個算？

　　小區(qū)其他幾幢也有不少居民說出了各自不愿原拆原建的理由。“我年紀大了，不想折騰了，孩子也不在杭州。”一位居民說。

　　吳女士表示，原拆原建的好處顯而易見，“但征求意見后，發(fā)現(xiàn)每一戶都有自己的現(xiàn)實考量。現(xiàn)在，我們打算退一步，想要單獨對4幢原拆原建，排除其他樓幢，但不知道這個辦法是否可行？”

　　記者從西溪街道溪畔社區(qū)了解到，目前仍在等待政府出臺相關細則，接著要先去做房屋評級，而后做居民工作，看是否能擴大同意比例。“等后續(xù)細則出臺后，會盡力報送試試。”

　　此外，杭州閘弄口新村等多個小區(qū)也就“原拆原建”進行了民意調查，同樣普遍存在意見不統(tǒng)一的情況。

　　從增量擴張到存量挖潛

　　專家：自主更新或是未來趨勢

　　老舊小區(qū)自主更新，相比過去的統(tǒng)一拆遷安置來說是個新事物。居民統(tǒng)一意見，共同出資，原拆原建，杭州浙工新村就是個相對成功的案例。

　　浙工新村共有14幢，最早一幢建于1983年，原是浙江工業(yè)大學教職工宿舍。作為全省首個采取自主更新模式重建的危舊房小區(qū)，主要出資人是居民。在此基礎上，其余部分由舊改、加梯、未來社區(qū)創(chuàng)建等政策性補貼予以解決，整個項目做到收支基本平衡。

　　出資的方法是：譬如業(yè)主原產(chǎn)權面積約74平方米，改造費用為1350元/平方米，需承擔約10萬元的重置費用；擴面20平方米，按照34520元/平方米，擴面費用大約是69萬元；計劃購買一個車位，費用約20萬元，一共出資100萬元。

　　浙工新村更新項目，2023年11月底正式開工，計劃2025年竣工。

　　浙江清華長三角研究院新經(jīng)濟研究中心副主任呂淼說，杭州目前原拆原建的難點，一是居民意愿協(xié)調難度偏高。大規(guī)模的原拆原建項目需要巨額資金支持，盡管有如浙工新村居民自籌資金的成功案例，但并非所有小區(qū)都能做到，多數(shù)老舊小區(qū)居民對改造即便有意愿也難以短期內籌集上百萬資金。二是老城區(qū)空間規(guī)劃仍待優(yōu)化調整，原拆原建涉及到復雜的空間利用和存量更新問題，需要市級層面做好統(tǒng)籌，明確整體空間規(guī)劃方向及相關拆建區(qū)塊的功能定位，并能提供相關的拆建指導和法律政策支持。三是配套設施的差異化布局。不同社區(qū)人口結構和人口屬性存在較大差異，切莫改造方案千篇一律。

　　此外，杭州老舊小區(qū)自主更新，在資金籌措、政策幫扶、居民安置、運作市場化等方面還需要借鑒更多成功案例。

　　“如出臺資金分擔機制，鼓勵本地房地產(chǎn)公司等社會資本參與，并提供給參與改造的居民必要的財政補貼。或者審慎制定出臺市級統(tǒng)籌的原拆原建方案，明確空間布局、改造標準、安置方案、產(chǎn)權變更等內容，減少法律糾紛。”呂淼說。

　　杭州城鎮(zhèn)化進程已進入了成熟期，城鎮(zhèn)的開發(fā)邊界漸趨穩(wěn)定，城市建設方式必然會由原先的增量擴張轉向存量挖潛。“拆建不僅能夠有效盤活現(xiàn)有住宅用地資源，還能在一定程度上彌補老城區(qū)民生供給及市政設施布局不均衡不充分的問題。”呂淼表示。

　　呂淼建議，部分老齡化較高的小區(qū)可順勢摸排老齡人口的居住情況，在新建基礎上增加家庭式緊急救助系統(tǒng)、智能化家居、智慧養(yǎng)老設備、公共空間升降梯等應用；部分外來人口及獨居人口較多的小區(qū)，可順勢在公共區(qū)域加設健身房、影音廳、咖啡館、寵物店等公共空間。“需要做好統(tǒng)籌，明確整體空間規(guī)劃方向及相關拆建區(qū)塊的功能定位，做好配套設施的差異化布局。”