多城新政明確提高住宅“得房率”，公共梯間及機房等不再納入公攤面積

　　每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝

　　多年來受到市場熱議的“公攤面積”，近期在多地出現了新變化。

　　5月15日，深圳市人民政府官網顯示，2024版《深圳市建筑設計規則》將于近日正式發布，修訂內容包括備受市民關注的減少住宅公攤面積、有效提高得房率、住宅和宿舍實行150米限高等。過去計入“公攤”面積的避難層、機房等兩大部分公共空間，修訂后將列為“不計容面積”。

　　5月13日，惠州市自然資源局也發文稱，建筑物屋頂的公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建筑面積，但不計入容積率建筑面積的總數不得超過屋頂面積的25％，上述不計入容積率建筑面積不納入公攤面積。

　　換言之，深圳和惠州的新政都將減少住宅公攤面積的計算。同時，房屋內部得房率還將提升，放寬陽臺進深限制，凸（飄）窗窗臺在滿足條件下可不計入建筑面積。

　　多位業內人士當日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，上述措施本質上是通過增加套內面積和實際使用面積，從而降低單位購房價格和成本，變相降低了房價，有利于提升購房者購房的積極性。對開發商來說，也是產品設計的松綁，產品得房率會得到明顯提升。

　　不過，律師提醒，上述房屋面積計算方式變更并不必然導致房產證面積增加。近期多地出臺新政明確減少公攤面積，并不等同于市場上部分開發企業推出的“偷面積”“贈送面積”等營銷行為。

　　多地出新政減少“公攤面積”

　　事實上，“公攤面積”模式已推行多年，最早源于1950年代的香港，由于房地產業起步階段均為整棟出售，價格高昂，房產商想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分攤，“公攤面積”便由此而來。

　　根據目前施行的《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

　　不過，香港早在2013年就已正式告別公攤面積。近年來，關于內地是否要取消公攤面積這一問題也爭論已久。

　　據惠州市自然資源局發布的《惠州市區2024-2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》，面積小于3萬平方米的用地，住宅建筑首層用作建設停車庫的建筑面積，不計入容積率建筑面積，但層高應不大于4.5米。

　　近期，廣東肇慶市也明確發文優化房地產開發項目計容要求。自5月1日起，新供地的住宅小區項目在規劃條件中明確配建的公共配套設施，如中小學校、幼托、社區服務站、文化室、衛生站、養老設施、居委、警務室、生活垃圾收集處理設施、變電站、公共廁所等，可不計入容積率，但建成后應無償移交屬地。沿城市主干路、臨城市廣場、公共綠地、重要景觀帶，因規劃要求封閉的陽臺一半計容。建筑物屋頂的梯屋、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房不計容。

　　值得注意的是，肇慶市住房和城鄉建設局還發布了《關于規范公開新建商品房共有建筑面積分攤信息的通知》，從2024年5月1日起，肇慶市范圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。各房地產開發企業、房地產經紀機構應當對每套商品房進行明碼標價,并在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，標價內容與套內面積單價保持一致。

　　據了解，肇慶市是目前全國率先實施住房公攤面積信息及計算方式現場公示的城市，也是廣東省內唯一實施該做法的城市。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向每經記者表示，本質上，計容面積和公攤新政并不是產品的創新，而是調整規劃指標以滿足提高購房者的福利水平。此次惠州新政提出輔助用房不計入容積率建筑面積，不納入公攤面積，事實上是由政府或開發商來承擔，惠州調整的內容屬于市政配套的，應該由政府來承擔，這也提高了業主的得房率。

　　戶型設計將有較大操作空間

　　2024版《深圳市建筑設計規則》中，修訂增加了“計一半面積的陽臺進深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應全部計入規定建筑面積”內容。此前，陽臺的進深不能超過2.4米，修訂后陽臺可以把進深做大，對超過2.4米部分計入規定建面。而在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗，修訂后進深也由0.6米增加至0.8米。

　　深圳一本地房企人士告訴每經記者，深圳此前出臺的70/90政策、容積率要求、凸窗和陽臺等都規范非常嚴格，根本沒有放松空間。“如果上述新政落地，對住宅產品來說，在設計上會有較大的操作空間，雖然沒辦法像2014年以前那樣做出得房率100%以上的房子，但是起碼在一些臥室、客廳的尺度上可以更加放得開一些了。”

　　5月13日，佛山市住房和城鄉建設局等九部門也印發關于《持續推動房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知》。文件顯示，鼓勵支持企業開發多樣化、高品質住宅產品。新出讓的住宅用地，住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限由套內建筑面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和面積限制；取消凸（飄）窗窗臺與地面高差小于0.45米需計容的要求。出具規劃條件時，為后續的建筑方案編制預留一定的彈性。

　　肇慶新規也對結構凈高不超過2.10米且進深不超過0.80米的全采光住宅建筑飄窗不計容。

　　“按照佛山的新政，套內面積可以做到建筑面積的90%以上，這樣建筑面積90平米的房子可以做到三房，而原來只能做到兩房，實際上起到了控制總價的情況下，助力改善型需求的效果。”李宇嘉表示，對房企來說，得房率提升的項目，比其他項目具有更強的競爭力，單價較低、去化也快，自然會提振開發商拿地的積極性。

　　“參考廣州的經驗來看，政策利好開發商新拿地塊和購買該項目的消費者，但對之前已經入市但未開發或銷售的項目（沒有容積率或公攤優勢），形成較為明顯的競爭優勢，導致后者在去化時面臨巨大的壓力，特別是距離相近的項目。”李宇嘉補充道。

　　佛山計容新政與廣州2023年11月出臺的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》有類似，廣州還鼓勵設置多個陽臺、入戶花園等。另外，對于套內建筑面積超過144平方米的復式住宅，廣州還將客廳、起居室挑空部分層高基準值由原6米放寬為7.2米。

　　不過，近期多地出臺新政明確減少公攤面積，并不等同于市場上部分開發企業推出的“偷面積”“贈送面積”等營銷行為。

　　廣東合邦律師事務所合伙人楊登基律師則提醒，購房者與開發商應在《商品房買賣合同》中詳細約定購買商品房的面積（套內與公攤面積）、計容積面積等，包括如實際交付商品房時出現面積差要多退回少補（具體以總面積差、套內面積差、公攤面積差何種標準補償等），在合同中應詳細約定或標注新政的計算標準，不應輕信開發商所宣傳的“偷面積”或“贈送面積”行為。

　　“其次，因新政對于計容面積和公攤提出新計算方式，可能導致開發商為增加面積而產生變更房屋設計、規劃等違建行為。某些開發商為提升銷售戶型產品市場競爭力，可能采取未通過規劃驗收時是開放陽臺，完全按照規劃報批的圖紙來做。等規劃驗收通過后，交樓前會根據業主需求統一封閉陽臺外墻與安裝玻璃等，將原來陽臺已變成臥室等，這表面是增加房屋實用面積，但極有可能被定性為違建，進而導致被處罰或強制拆除的風險。”楊登基表示。