樓市，“核彈級(jí)大招”全面登場

對于樓市來說，“核彈級(jí)”的大招是什么？

是持續(xù)降準(zhǔn)、降息？是全面放開限購、限貸？

都不是。

正確的答案是：貨幣棚改。

這種核彈級(jí)的武器，堪稱中國獨(dú)創(chuàng)。它的精妙之處是：可以在短時(shí)間里讓一座城市的住房存量減少，讓購房需求暴增，讓買房資金異常充裕。

如果凱恩斯、羅斯福復(fù)活，都會(huì)被驚得目瞪口呆，沒有想到他們率先倡導(dǎo)并實(shí)踐的經(jīng)濟(jì)理論，被發(fā)展到了這個(gè)程度。

貨幣棚改最經(jīng)典的案例，是在2015年末國家提出去庫存之后，曾在2016年到2018年短短2年多時(shí)間里，讓深陷泥潭的三四線城市樓市重返牛市，價(jià)漲量增。

如今，它又來了！

今天，多家媒體報(bào)道了南昌將在中心城區(qū)推行“房屋征收房票安置”的新聞。

下面解釋一下，什么是貨幣棚改、房票。

所謂貨幣棚改，是指在老舊小區(qū)改造中，政府收回原住民的房子、土地，不就地安置。而是給現(xiàn)金，或者相當(dāng)于現(xiàn)金的房票，讓“搬遷戶”、“拆遷戶”們?nèi)ベI新房。

在這個(gè)過程中，政府收回了老舊小區(qū)的房屋和土地，把老房子拆除。這樣，整個(gè)城市的住房數(shù)量就減少了。拆遷戶拿著現(xiàn)金（現(xiàn)在一般不給現(xiàn)金，只給房票），去符合條件的新建商品房小區(qū)買房，如果房票上的金額不夠，還需要補(bǔ)一些現(xiàn)金。

開發(fā)商賣出房子，收回房票，找地方政府兌換成現(xiàn)金。政府付出了現(xiàn)金，收回了土地，將來賣出去，也可以回籠貨幣。而整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，就完成了去庫存。

政府一般會(huì)指定房票的使用范圍，不能跨越范圍使用；而且鼓勵(lì)盡早使用，比如南昌規(guī)定，自出具房票3個(gè)月內(nèi)使用的，給10%的補(bǔ)貼；4到6個(gè)月內(nèi)使用的，補(bǔ)貼降低到8%；7到12個(gè)月內(nèi)使用的，補(bǔ)貼是5%。有的地方，還補(bǔ)貼新購房的契稅，或者給予貸款利息優(yōu)惠。

之所以不用現(xiàn)金，而使用房票，是防止這些錢被挪作他用，而不在當(dāng)?shù)刭I房。當(dāng)然也跟地方政府缺錢有關(guān)——將來開發(fā)商找政府兌換房票的時(shí)候，有可能是沖抵稅款，或者沖抵土地出讓金。

房票安置的實(shí)質(zhì)，仍然是貨幣棚改。

在這個(gè)過程中，地方政府一般通過政策性銀行（比如國家開發(fā)行）獲得低息貸款，而政策性銀行則通過PSL（抵押補(bǔ)充貸款）的方式，從央行獲得低息貸款。

PSL是央行的幾個(gè)主要印鈔方式之一。央行的印鈔方式包括：降準(zhǔn)、MLF（中期借貸便利）、逆回購和PSL。

最近幾年，官方對貨幣棚改比較慎重，擔(dān)心再次刺激房價(jià)。但隨著樓市在過去兩年陷入熊市，一年來用盡了很多辦法仍然效果不佳，所以這個(gè)大招有全面重出江湖的意味。

除了南昌之外，最近發(fā)布房票安置辦法的城市還有南京：廈門：無錫：昆明：貴陽：溫州：以及正在公示相關(guān)政策的寧波等：二線城市中，在這一輪最早推出幣棚改（房票安置）的是鄭州。

2022年12月18日，我曾在題為“2023年，樓市10大預(yù)測”的一文里（點(diǎn)擊查看）預(yù)測，2023貨幣棚改會(huì)全面發(fā)力。

我還曾撰文建議：未來大規(guī)模的貨幣棚改只適合在二線及以上城市進(jìn)行，不太適合在三四線城市搞了。

主要原因是：普通三四線城市，人口增量很少了，如果繼續(xù)搞貨幣棚改，可能是一個(gè)坑，坑很多人，也坑地方政府。二線城市、強(qiáng)二線城市，仍然有持續(xù)的人口流入，是可以搞的。

至于一線城市，由于人氣比較旺，樓市回暖比較容易，僅通過放松限購、限貸就可以解決問題，是沒有必要大規(guī)模搞貨幣棚改的。

從近日南昌、南京、廈門、昆明、貴陽、溫州等城市紛紛公布并實(shí)施“房票辦法”，寧波等一批城市公示“房票辦法”來看，新一輪全面棚改已經(jīng)登場了。

貨幣棚改重出江湖，在二線城市全面展開，意味著樓市正在發(fā)生新變化。總之，還是維持之前的判斷：樓市不會(huì)暖，政策就會(huì)一直出。

打破通縮預(yù)期，讓大家愿意消費(fèi)、愿意投資，是政策的基本發(fā)力點(diǎn)。

另據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)：2022年6月末的時(shí)候，抵押補(bǔ)充貸款余額為26203億元；到了今年2月末，余額增加到了31403億元。大增了5200億元。

這5200億元中，有相當(dāng)一部分跟支持樓市有關(guān)，比如保交樓和貨幣棚改。而這新增的5200億元是基礎(chǔ)貨幣，理論上可以衍生出3.5萬億的廣義貨幣M2。

相信在2023年，PSL的余額會(huì)不斷創(chuàng)出新高。PSL是央行一條重要的印鈔“生產(chǎn)線”，也是支持貨幣棚改的“能量之源”。

關(guān)于樓市的最新消息是：中國央行行長易綱，在華盛頓出席“G20財(cái)長和央行行長會(huì)議”的時(shí)候表示，“中國經(jīng)濟(jì)正在企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，預(yù)計(jì)今年GDP增速將達(dá)5%左右”。由此可見，中國房地產(chǎn)市場的走向也是全球財(cái)長、央行行長們關(guān)注的話題，因?yàn)樗匾耍玛P(guān)全球經(jīng)濟(jì)。