房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化政策密集發(fā)布

　　近日，住建部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，給出了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策具體實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，并將相關(guān)政策納入“一城一策”政策工具箱。財(cái)政部官網(wǎng)公布兩項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)市場的稅收優(yōu)惠政策，涉及居民換購住房、公租房等多個(gè)方面。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，多個(gè)部委集中發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化政策，目的是降低居住成本，更好滿足剛性以及改善性住房需求，下一步地方相關(guān)政策落地將明顯提速，房地產(chǎn)市場端有望企穩(wěn)。

　　8月25日，住建部等三部門加速推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策納入地方自選“工具箱”，明確居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

　　就在同一日，財(cái)政部、住建部、稅務(wù)總局等三部門發(fā)布延期換購住房退還個(gè)人所得稅政策，將去年9月30日出臺(tái)、原本將于今年底到期的置換住房退個(gè)稅政策，延期到2025年底。即2025年12月31日前出售自有住房并在1年內(nèi)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼表示，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化，疊加退稅優(yōu)惠，將有助于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，更好地滿足居民剛性和改善性住房消費(fèi)需求，進(jìn)一步提振居民住房消費(fèi)意愿。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，交易成本降低，疊加前面“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地，改善型需求釋放的同時(shí)，部分小戶型、低總價(jià)的二手剛需房源也將釋放，有利于剛需上車，從而形成剛需和改善型需求良性循環(huán)，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場逐漸穩(wěn)定。

　　“‘認(rèn)房又認(rèn)貸’是典型的市場過熱時(shí)期出臺(tái)的限制性交易政策。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎荆罢J(rèn)房又認(rèn)貸”主要是銀行發(fā)放貸款時(shí)評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，意味著只要在全國有過貸款記錄，再次申請(qǐng)貸款按照二套房來發(fā)放。此次政策調(diào)整是隨著市場供需關(guān)系轉(zhuǎn)變適當(dāng)優(yōu)化，以支持和鼓勵(lì)合理購房需求有序釋放。

　　招商宏觀分析師張靜靜表示，根據(jù)公開信息整理，目前仍在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的主要是一線和部分二線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、成都、長沙、合肥、福州、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊等。按國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算，2021年全年，上述城市貢獻(xiàn)了全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的28.3%、商品房銷售金額的30.1%。考慮到近兩年其他非認(rèn)房認(rèn)貸地區(qū)面臨更大的房地產(chǎn)下行壓力，目前上述城市的貢獻(xiàn)比重應(yīng)較2021年有進(jìn)一步提高。

　　“預(yù)計(jì)政策工具主要釋放剛需和改善需求，有助于提振房地產(chǎn)行業(yè)景氣度。”張靜靜說。

　　實(shí)際上，近期中央已就住房政策多次表態(tài)。7月24日召開的中央政治局會(huì)議提出，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。27日住建部部長在建筑企業(yè)座談會(huì)上，指明政策三大優(yōu)化方向――降首付、降利率、落地“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議指出，對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)政策，重點(diǎn)包括落實(shí)好“金融16條”、精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸、引導(dǎo)房貸利率和首付比下降、調(diào)整存量房貸利率。

　　政策的明確，讓地方調(diào)整更有方向。浙江省嘉興市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施》，其中包含取消全部住房行政限制性措施、上調(diào)住房公積金貸款最高限額、實(shí)行土地預(yù)出讓制度、加強(qiáng)規(guī)劃條件管控、支持房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展合理融資需求、提升住宅建筑品質(zhì)等。同時(shí)明確，首套房住房公積金貸款，最低首付款比例繼續(xù)執(zhí)行20%，二套房住房公積金貸款最低首付款比例30%執(zhí)行。商業(yè)貸款方面，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

　　對(duì)于后續(xù)是否會(huì)有更多城市跟進(jìn)，楊科偉表示，此次發(fā)文后，“認(rèn)房不認(rèn)貸”將在地方加速落地。下一步，房地產(chǎn)限購、限貸、限售等措施將繼續(xù)優(yōu)化，比如降低二套房貸利率下限、調(diào)整較高的存量房貸利率等，從需求側(cè)發(fā)力激發(fā)居民住房消費(fèi)需求，更好地推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。