樓市促銷出新招，“先交付后還貸”引矚目

　　近日，在陜西西安高陵區(qū)，中糧?天悅樓盤推出“先交付后還貸”，即“購房者最低首付總房款20%后即可購房，在臨近交付時再辦理貸款”。作為西安市首例，樓市的一大創(chuàng)新之舉，直面“保交付”這個消費者最關(guān)心的問題，消息一出，一石激起千層浪，迅速引發(fā)各方關(guān)注與討論。

　　8月30日，記者來到位于高陵區(qū)鹿苑大道與上林三路交匯處的中糧?天悅售樓部，正對大門的紅色液晶屏中央顯示著“未交付，不還貸”幾個大字。現(xiàn)場工作人員正忙著為看房的客戶講解著“購買該樓盤的十大理由”，售樓部里不時有電話響起。據(jù)售樓部銷售團隊有關(guān)負責人表示，該政策推出近一周時間，售樓部整體到訪量增加了30%，打電話咨詢的客戶就更多了。

　　在售樓部后面的該樓盤建設(shè)現(xiàn)場，記者看到，各棟樓已經(jīng)封頂，工人們正進行著樓層內(nèi)部裝修、外立面粉飾和小區(qū)綠化等工作。“這里有10棟樓，能容納近4000戶住戶，預(yù)計2025年4月份交付。”售樓部有關(guān)負責人說。

　　據(jù)樓盤置業(yè)顧問介紹，該樓盤推出的“先交付后還貸”活動，是指購房者在繳納最少20%的首付款后，需要遞交一次資料，核實是否具有貸款資質(zhì)。如果滿足購房條件，在交房前一段時間再通知客戶去辦理按揭貸款，并進行網(wǎng)簽。

　　在部分項目交房難以保證的背景下，該樓盤“先交付后還貸”活動引發(fā)了市場的高度關(guān)注。在社交平臺上，大部分網(wǎng)友對此表示認可，認為“保障了購房者利益，是一種為百姓謀福利的好方式”“消費者基本不用擔心爛尾交不了房的問題，應(yīng)該大力推廣”等。也有網(wǎng)友提出疑問，“萬一還是爛尾了，首付會不會打水漂”“若后期銀行貸款批不下來，首付款還能退嗎”“會不會存在名與實、與法不符的可能”等。

　　對此，該售樓部相關(guān)負責人回應(yīng)，按照以往做法，如果樓盤爛尾，購房者不僅損失了首付，貸款還需繼續(xù)償還。而“先交付后還貸”政策不僅降低了購房者買房交付的風(fēng)險，而且一定程度降低了購房者負擔。支付完首付后會有一段緩沖期，不用直接背負上房貸的壓力。“我們還承諾，倘若非不可抗力未能如期交付，購房者可以全額退款，不承擔違約責任，這基本意味著可以100%退款。”該負責人表示。

　　針對該樓盤推出的“先交付后還貸”，高陵區(qū)住建局房管所的工作人員日前向媒體表示，這種按揭方法屬于企業(yè)的銷售方式，目前還沒有相關(guān)規(guī)定，但房管所將加強對該企業(yè)備案情況監(jiān)管。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，“先交付后還貸”有其利好。在購房者層面，降低了首付門檻，延緩了還款時間，減少了房貸成本；在開發(fā)商層面，提升了項目關(guān)注度和競爭力，增加了項目銷售量和回款量。但其實際上是房企針對消費者擔心項目爛尾的心理進行的促銷攬客、同業(yè)競爭的預(yù)售融資行為，相當于變相的“現(xiàn)房銷售”。這意味著房企需要通過加大自有資金投入，與預(yù)售資金和銀行融資等組合資金做好銜接，確保項目開發(fā)的速度跟得上和風(fēng)險可控。

　　據(jù)了解，近年來，隨著一些房企新建商品房項目交付風(fēng)險的暴露，導(dǎo)致一些購房者沒住上房子仍要繼續(xù)還貸。對此，各地各部門在做好“保交樓”工作的同時，也在探索現(xiàn)房銷售的新模式。今年7月31日，西安市住建局組織召開全市住建工作形勢分析會，會上四個重點之一便是要探索現(xiàn)房銷售模式，促進市場企穩(wěn)回升。

　　但在當前房企資金承壓的背景下，“先交房后還貸”的模式能否延續(xù)和拓展，不少業(yè)內(nèi)人士表示謹慎樂觀。有業(yè)內(nèi)人士建議，無論是“先交房后還貸”還是“先辦理貸款后交房”，消費者都應(yīng)關(guān)注項目開發(fā)主體本身的實力、現(xiàn)金流狀況以及項目五證、建設(shè)現(xiàn)狀等綜合情況，在此基礎(chǔ)上進行理性決策。