優化二手房指導價政策釋放出哪些信號

　　王麗新

　　近日，“北京市海淀區29個小區的二手房交易指導參考價已取消”的消息引發關注。對此，北京市海淀區房管局工作人員表示，并非完全取消，而是動態調整，售房者可以按照正常的市場價格對外展示房源信息。

　　二手房指導價也稱二手房交易參考價，公布該數據的初衷是抑制投機炒作、穩定市場交易。2021年，深圳、西安等多城實施二手房指導價政策。從操作路徑上看，各地細則不盡相同，其中多數是以指導價作為貸款、評估價依據，引導市場理性交易。比如，在實際成交價格中，高于以指導價評估的那一部分資金，需要購房者自行籌集并與首付一起支付，降低購房者杠桿率。

　　但北京海淀區的二手房指導價情況有所不同。2021年初，海淀區熱門學區房出現“一夜漲價20萬元、30萬元”的現象。當年9月份，北京市海淀區房地產經紀協會發布了部分熱點小區的二手房指導價，如果超出指導價1%將不允許中介掛牌，且不能通過中介成交，否則吊銷中介營業執照。

　　可見，該政策的初衷是抑制學區房過熱，防止業主或中介機構故意抬高掛牌價，擾亂市場交易。不過，據了解，彼時海淀區試點二手房交易指導價并未要求銀行將指導價作為放貸依據。從此后市場表現來看，該政策確實發揮了穩定市場預期的作用，部分溢價過高的學區房價格逐漸回歸理性。

　　更重要的是，隨著推出多學區劃片、教師輪崗等“教育資源均等化”舉措，再加上二手房市場環境與兩年前相比已發生比較大的變化，學區房高熱已退，此時調整部分二手房指導價相關限制政策，是向市場釋放積極信號。

　　一方面，上述29個小區可展示真實價格信息，提升房源流動性，有利于北京二手房市場企穩回升。另一方面，“動態調整”不意味著完全取消，防止炒作風卷土重來的初衷未改。就當下而言，學區房投資交易占比大幅下降，調整指導價相關限制政策是“因時因勢因地施策”，有助于二手房市場保持平穩健康發展。

　　事實上，自2022年6月底以來，西安暫停發布指導價，成都、廣州和東莞等城市指導價也有所松動。據統計，全國15個推行二手房指導價的城市中，多地已取消該政策。這樣做，好處有三：

　　首先，進一步滿足購房者合理住房需求。取消或放松二手房指導價后，實際交易和銀行放貸基本不會受指導價影響，購房者能夠以更低首付進入市場，可以更大范圍滿足剛需和改善性需求，有利于激活此前夠不上門檻的增量需求入市。

　　其次，有助于一二手房聯動交易。如果二手房指導價不再作為中介機構掛牌展示、銀行貸款的依據，將有助于增加掛牌房源量，提高二手房的流動性，再疊加“認房不用認貸”等一系列利好政策，會釋放更多“賣二手房換新房”的置換需求入市，強化一二手房市場聯動性。

　　再次，“穩預期”持續加碼。中共中央政治局會議提出“保交樓”后，一系列穩預期舉措持續推出。近期，“認房不用認貸”，取消限購、限售等政策接踵而至，樓市企穩回升預期明顯提升。適時取消二手房指導價，改善買賣雙方預期，是對“穩預期”的再度加持，有助于修復置業信心。

　　需要看到，二手房市場流動性的高與低，對一線城市及重點二線城市樓市交易至關重要。市場過熱時，二手房參考價發揮降溫作用，市場轉冷時，適時優化調整，有助于穩預期。相信將二手房指導價作為“錨”，與時俱進動態調整，將有助于房地產市場企穩回升。