地產開發商要認清新模式下該拼什么？

　　王麗新

　　繼中央金融工作會議提出“加快保障性住房等‘三大工程’建設”后，近日，國家金融監督管理總局召開學習貫徹中央金融工作會議精神專題研討班暨監管工作座談會，提出大力支持超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施、城中村改造、保障性住房等“三大工程”建設；住房和城鄉建設部也明確，“三大工程”是根據房地產市場新形勢推出的重要舉措。

　　在筆者看來，構建房地產發展新模式是破解房地產發展難題的治本之策，“三大工程”是落實房地產發展新模式的有力抓手。地產下半場，開發商要有清醒的認識，認清拼什么，怎么拼；要圍繞細分賽道、高品質的居住服務需求練內功，建立從開發建設到維護使用的全生命周期服務模式。

　　新模式下，開發商要抓住由“三大工程”帶來的新發展機遇，加快跑通新商業模式。從公開信息來看，10月份以來，住建部已赴多個省市調研“三大工程”推進情況，可見相關工作已加速落實。從中長期來看，房地產企業需抓住相關開發建設、運營管理以及服務的市場增量機遇，扎實開拓第二增長曲線。

　　第一，加大保障性住房建設力度勢必增加竣工交付，增加建筑和建材訂單，增加物業管理和家居消費訂單，也有很大可能給部分低資金成本、強開發能力的房地產開發龍頭公司增加新的業務線。

　　第二，城中村改造是推進以人為核心的新型城鎮化進程的重要措施。據多家機構披露的公開數據顯示，本輪超大特大城市“城中村”待改造面積或有13.4億平方米，總投資額或達8.2萬億元，年均8200億元。從實施思路上看，既考慮短期穩地產、穩內需，同時也考慮了長期可持續發展趨勢，還確保經驗豐富、現金流較為穩健的開發商有參與的機會，為其探索新商業模式，向美好生活服務商轉型提供助力和空間。

　　第三，超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設，注重盤活城市低效和閑置資源，亦是針對經濟運行新變化祭出的有力措施。這類設施包括公園、體育場館、賓館酒店等，其建設和完善能夠有效補齊超大特大城市應急能力建設短板，同時提升超大特大城市旅游、居住品質，涉及房地產及文旅消費等多領域增量商機。對地產商而言，要發揮整合資源、招商能力以及運營不動產等多種優勢，布局代建、物管、城市服務、文旅等新興細分賽道，用運營服務邏輯而非開發攤大餅邏輯來構建新盈利模式。

　　新模式下，開發商需適度拓展融資渠道，筑牢安全底線，用產品力和服務品質贏得市場。從中長期來看，推進“三大工程”落地，將進一步促進房地產市場平穩健康發展。相應地，金融服務亦會加緊跟上。當前，除了信貸、債券以及股權融資“三支箭”齊發、財政資金以及專項債之外，保障性租賃住房公募REITs發行已迎來新突破，示范效應逐漸形成，業內對不動產REITs常態化發行充滿期待。另外，對于部分“三大工程”項目而言，更好地引導金融機構和民間資本參與其中，實現共建亦是具備較強實操空間的新融資模式。

　　當前財務、經營、信用等基本盤穩健的開發商，可結合自身長租公寓、產業地產、代建等非房開業務拓展融資渠道，一方面筑牢企業安全底線，另一方面為新型業務賽道“儲糧”。如此一來，可緩解開發商持有型物業沉淀資金產生的財務成本支出等資金壓力，從而使其更好地在提升產品力和圍繞房屋全生命周期提供運營服務上發力。好的客戶滿意度，才是企業含金量最高的招牌，亦是在地產下半場搶占市場份額的最有力保證。

　　總體而言，房地產行業蒙眼狂奔的粗放發展階段已過，凝心聚力推動高質量發展的時代已來。下半場，新模式要落地，有利于消除房地產“高負債、高杠桿、高周轉”發展舊模式的弊端，開發商需撥開迷霧，看準前路砥礪前行，推動行業平穩健康發展。