住房“以舊換新”能激活多大需求？

　　王麗新

　　加入住房“以舊換新”的城市正持續(xù)增多。短短幾天內(nèi)，鄭州、常熟、海安等多地相繼推出住房“以舊換新”政策，激活改善性需求。

　　住房“以舊換新”政策，是當前多地支持住房消費的“大招”之一。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，已有超過30個城市表態(tài)支持住房市場的“以舊換新”，并出臺相關(guān)細則。

　　筆者認為，整體來看，該政策已從過去的“試點+自發(fā)”性質(zhì)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢到y(tǒng)謀劃、配套政策更多、覆蓋面更廣的支持性政策“組合拳”中的重要“一拳”，核心目標是加快房產(chǎn)流動，提振市場信心。

　　首先，“開通”三種主流模式推進政策落地，提升樓市交易活躍度。參考鄭州、濟南等多城住房“以舊換新”政策可知，不同城市、不同樓盤皆“因城、因項目”施策，但“開通”的主流模式有三種。

　　第一種是“幫賣模式”，即購房者、開發(fā)商及中介等相關(guān)方簽訂多方協(xié)議，購房者可在開發(fā)商處認購并鎖定房源，并由委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)出售舊房，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金。如此一來，提高了房屋銷售的確定性，有助于降低房企銷售壓力。

　　第二種是收購模式，即收購方接手購房者的舊房，購房者再通過補差價或貸款等方式購入新房，涉及的收購方主要有兩大類，開發(fā)商和地方國資平臺。為了加快新房去化，開發(fā)商參與積極性有所提升。但地方國資平臺的進場是新亮點，核心在于撬動的交易規(guī)模會更大，同時兼顧未來保障性租賃住房籌集規(guī)劃。比如，鄭州城市發(fā)展集團計劃全年完成收購5000套。當然，這種模式極為考驗收購主體處置舊房產(chǎn)的能力，其購入的二手房大致有三種“去處”，一是作為保障性住房或人才房使用；二是作為租賃性住房去運營收租；三是運用自身渠道或委托給第三方機構(gòu)出售。

　　第三種是“補貼模式”，各地補貼力度和形式多有不同，但補貼對象大致可以分為兩類，一是企業(yè)，二是購房者。在企業(yè)端，部分城市鼓勵房企購買意向購房人的存量房，給予房企總購房款一定比例的財政補貼。在購房者端，有城市表態(tài)，在2024年通過“以舊換新”換購新房的群眾，均可享受契稅補貼30%的優(yōu)惠。由此可見，“兩端”補貼齊發(fā)力，再輔以多種配套政策，皆為讓不動產(chǎn)盡快“動起來”。

　　其次，疏通一二手房市場聯(lián)動堵點，深度激活樓市流動性，更大范圍滿足改善性住房需求。當前，多地一二手房市場呈現(xiàn)兩大共性特征，一是二手房掛牌量持續(xù)增加，改善需求的換房意愿比較強烈，但亦導(dǎo)致變現(xiàn)更難；二是開發(fā)商為加快回籠資金，輸出各種營銷手段，但難以激活改善性需求入市。新房銷售和二手房銷售陷入僵局，其癥結(jié)在于需率先完成舊房出售。

　　多地出臺住房“以舊換新”政策，正是試圖“對癥下藥”，旨在疏通二手房交易時間長、掛牌量大、手續(xù)繁瑣等阻礙交易的堵點，力爭有效促進一二手房流通，助力樓市預(yù)期轉(zhuǎn)好。從政策落地效果來看，不同城市成效不同?？傮w而言，在這一過程中，擁有一二手房聯(lián)動客戶資源優(yōu)勢的中介機構(gòu)將發(fā)揮重要作用，若匹配周期較快，效果會較為明顯。

　　第三，打通交易各個環(huán)節(jié)，保障資金及交付安全，以保護購房者權(quán)益為底線，至關(guān)重要。與家電家具的以舊換新相比，住房的“以舊換新”操作難度要大很多。在這一交易過程中，如何確保每一個環(huán)節(jié)都能正常運轉(zhuǎn)，怎樣規(guī)避風險和做好監(jiān)管，都關(guān)乎政策落地見效的力度。

　　一方面，要保證資金安全、交付安全，時間銜接順暢，讓買賣雙方都安心放心。比如，由政府打造“賣一買一”兩個不同流程的資金對接機制，實現(xiàn)資金的全流程、封閉式流轉(zhuǎn)。另一方面，以居民最敏感的舊房如何作價為例，要合理合規(guī)，根據(jù)置換模式設(shè)置價格評估機制。比如，鄭州的方法是“委托專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)，對待收購二手住房進行價值評估”。

　　總而言之，技術(shù)支持和制度建設(shè)需相互支撐，為“以舊換新”發(fā)揮實際效果護航。當然，若能持續(xù)激活換房需求，將積極促進有效供給匹配有效需求，對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行形成有力支撐。