新政兩周后 廣州二手樓市現(xiàn)轉(zhuǎn)穩(wěn)趨勢

　　羊城晚報記者 范晗越

　　自廣州樓市“528新政”落地后，時間已過去兩周，從目前的情況來看，廣州住宅市場的反應較為明顯，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，端午假期期間，廣州新建商品住宅日均成交同比增長6%，較2019年增長20%。二手住宅方面，需求也呈回暖態(tài)勢，據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)，6月2日，廣州二手住宅帶看量達17907次，看房人數(shù)達3981人，均為5月以來的最高值。此外，部分板塊熱度顯增，天河珠江新城板塊、黃埔知識城板塊、海珠濱江東板塊、番禺祈福板塊及市橋板塊帶看量、成交量均維持在全市較高水準，其中濱江東板塊在均價微增的同時，平均成交周期還有所下降。

　　不過，受二手房取消限售、“賣一買一”等政策帶來的改善需求批量釋放的影響，二手住宅供應量也出現(xiàn)了明顯增長。5月29日，新政實施當日，貝殼二手住宅新增掛牌量便達到了1371套，當周掛牌高達6132套，與近三個月的低點相比，新增掛牌接近翻番，目前，貝殼找房二手住宅有效房源已接近15萬套。供、求同步增長的同時，二手住宅成交周期目前仍處于穩(wěn)定態(tài)勢，據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)，今年以來，廣州市二手住宅平均成交周期持續(xù)處于210至230天區(qū)間，相比2023年仍屬高位。

　　二手成交顯著上升，增長動力源自“兩極”

　　據(jù)合富研究院的數(shù)據(jù)，新政落地后兩周，廣州市二手住宅網(wǎng)簽總數(shù)持續(xù)創(chuàng)4月以來的高值，5月27日至6月9日兩周內(nèi)，單周二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)均超過2300宗，與今年3月的高點已相當接近，其中，番禺、海珠、天河等中心區(qū)域及近郊區(qū)域成交量環(huán)比增長顯著，部分區(qū)域超30%。此外，成交穩(wěn)步回升的同時，全市二手住宅網(wǎng)簽均價已經(jīng)連續(xù)四周重回3萬元/平方米以上。

　　二手成交的增長主要來自90平方米以下剛需戶型及市中心的大戶型單位“兩極”，其中全市90平方米以下戶型成交占比超60%。以最為突出的海珠區(qū)為例，合富研究院的數(shù)據(jù)顯示，新政兩周內(nèi)，海珠區(qū)二手住宅網(wǎng)簽量達4月以來的峰值。同時，在6月3日至9日這一周內(nèi)，海珠區(qū)二手網(wǎng)簽中，近八成為90平方米以下的剛需戶型，尤其在工業(yè)大道南、南洲、寶崗大道等板塊，中小戶型成為支撐成交量增長的主要力量。

　　廣州鏈家保利百合分店店長李雄偉向記者介紹，新政后，其門店所在板塊二手總價在200萬元以下的單位成交周期顯著縮短，除此之外，門店的租賃客戶中，也不乏出現(xiàn)置業(yè)意向并主動上門咨詢者。李雄偉表示，此前門店月均租賃業(yè)務(wù)成交在30單左右，新政實施以來，已有兩位客戶主動上門，此類客戶均為已經(jīng)在該板塊內(nèi)租住了兩三年的租客，每月房租在4000元左右，新政降低首付門檻和利率后，求購郊區(qū)新房或是在區(qū)域內(nèi)尋找一個樓齡較老的單位，壓力都小了不少。

　　中心區(qū)域的天河區(qū)珠江新城、海珠區(qū)濱江東等板塊在短期內(nèi)成交增長也十分顯著。廣州鏈家興盛分店經(jīng)理李超俊表示，珠江新城板塊新政后反應相當積極，成交量從此前的日均2宗增長至日均5宗左右。數(shù)據(jù)顯示，天河區(qū)二手住宅單周成交量在6月3日至9日這周內(nèi)達到了春節(jié)以來的峰值，珠江新城、天河公園板塊的高端物業(yè)成交增長，拉動區(qū)域內(nèi)二手均價突破6萬元/平方米。

　　供應同步增長，二手議價空間仍在

　　盡管從成交端來看，政策“強心劑”的效果顯著，但隨著“528新政”取消二手住宅限售，供給端也同樣迎來了一波大幅增長，一批交付不滿兩年的次新房在近兩周內(nèi)迅速在二手市場掛牌。海珠區(qū)工業(yè)大道南板塊的中海觀瀾府、天河區(qū)奧體板塊的保利天匯、番禺區(qū)的越秀和樾府等近兩年開售的熱門項目最近兩周均有次新房掛出，但在掛牌價格上與周邊一手相比并未形成較大差異，能夠吸引到的買家較為有限。

　　以中海觀瀾府為例，目前貝殼掛牌房源14套，單價在7.2萬-12.6萬元/平方米區(qū)間，而地段、面積段接近的周邊新項目保利燕語堂悅，4月底開盤時，參考均價則是不低于6萬元/平方米。此外，次新房仍需按規(guī)定繳納增值稅，這一點決定了這批剛剛進入二手市場的住宅不會在成交端掀起太大波瀾。但在供應量居高不下的前提下，二手市場議價空間仍將維持高位。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，四月、五月廣州二手住宅議價空間分別為8.4%和8.1%，收窄趨勢初顯，但仍為一年內(nèi)的高位。

　　另一方面，一批預算并不那么捉襟見肘的買家在降首付、降利率的貸款政策支持下，通過提高杠桿率選擇上車新房。廣州鏈家保利百合分店店長李雄偉介紹，以總價300萬元為分界，預算達到這一水平的買家，有不少轉(zhuǎn)向了荔灣區(qū)的新房。在剛剛結(jié)束的端午假期里就有買家改變想法，該買家原計劃求購保利百合花園的二手兩房單位，但目前已經(jīng)簽約了荔灣區(qū)花地灣板塊的某新房項目。板塊內(nèi)原有的剛需買家原本大多是帶看總價300萬元左右的二手房，但近兩周基本都已經(jīng)開始帶看總價450萬-500萬元的房源及新房項目，在選擇空間更大的情況下，買家對居住環(huán)境和小區(qū)品質(zhì)的要求明顯有所提高。

　　從貝殼找房的數(shù)據(jù)來看，新政兩周以來，二手市場方面無論是成交量還是帶看量，距今年三月、四月的年內(nèi)峰值均還有一定差距。在供應量平緩增長的情況下，二手市場降價房源數(shù)仍遠高于漲價房源，日均在1000至1500套之間，與之相比的是，即便在達到峰值的新政實施當日，漲價房源僅有251套?？傮w來看，二手市場的現(xiàn)狀還將持續(xù)一段時間，買方市場的局面一段時間內(nèi)仍較穩(wěn)定。