云端對(duì)接能否破解用地難――海南“土地超市”制度運(yùn)行情況調(diào)查

　　土地是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)性資源，是各地招商引資的核心要素。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，“一地難求”和“好地難求”現(xiàn)象日益顯現(xiàn)。隨著自由貿(mào)易港建設(shè)不斷推進(jìn)，海南原本稀缺的土地資源供給更是成為影響營(yíng)商環(huán)境的重要因素，該如何有效破解用地難？為此，海南創(chuàng)造性建立“土地超市”制度，讓土地資源對(duì)接走上“云端”。

　　辦企業(yè)、建廠房離不開土地，特別是一些大中型企業(yè)和重大項(xiàng)目，對(duì)土地的需求更加強(qiáng)烈。海南陸地面積相對(duì)較小，隨著自由貿(mào)易港建設(shè)走向深入，經(jīng)營(yíng)主體加速落地，土地資源供給與市場(chǎng)需求之間的矛盾日益突出。一方面，項(xiàng)目開工首先要解決在哪兒建的問(wèn)題；另一方面，一些可供開發(fā)利用的土地資源因無(wú)人知曉長(zhǎng)期閑置，得不到合理使用，對(duì)“寸土寸金”的海南自貿(mào)港而言是巨大的閑置和浪費(fèi)。“項(xiàng)目等土地”和“土地曬太陽(yáng)”等現(xiàn)象并存的用地難問(wèn)題，不斷困擾著企業(yè)發(fā)展，成為影響海南營(yíng)商環(huán)境的重要因素。

　　企業(yè)用地要找誰(shuí)，優(yōu)質(zhì)土地供給誰(shuí)，土地交易環(huán)節(jié)如何管控？為破解用地難問(wèn)題，海南大力推進(jìn)制度集成創(chuàng)新，創(chuàng)造性地建立了“土地超市”制度。2022年6月，“土地超市”信息平臺(tái)正式上線，如今運(yùn)行已滿一年，成效如何？

　　土地緣何要上網(wǎng)

　　土地也能“上網(wǎng)”？用地難是近年來(lái)不少地方面臨的共同問(wèn)題，相較政府招拍掛、企業(yè)看地、企業(yè)投標(biāo)、部門審議、會(huì)議研究等傳統(tǒng)拿地流程，海南在土地資源利用方面推出的“土地超市”制度是個(gè)新鮮事。

　　所謂“土地超市”，是指通過(guò)建立“土地超市”信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)歸集產(chǎn)權(quán)明晰的存量建設(shè)用地、發(fā)布公開透明的土地信息、配對(duì)有效精準(zhǔn)的項(xiàng)目要素、提供方便快捷的用地選擇、實(shí)施規(guī)范高效的服務(wù)監(jiān)管等多功能為一體的土地全生命周期監(jiān)管制度體系。2022年6月，海南“土地超市”平臺(tái)應(yīng)運(yùn)而生。一宗宗地塊信息被擺上“貨架”，企業(yè)僅需在線挑選，看中即可下單。

　　過(guò)去，找地、拿地是項(xiàng)目落地的堵點(diǎn)。企業(yè)要發(fā)動(dòng)各種關(guān)系找到合適的地塊，再跑征地、規(guī)劃、土地儲(chǔ)備等部門了解征收、規(guī)劃、供地等信息，后面還要等待征地完成、掛牌出讓……一個(gè)流程跑下來(lái)，耽誤時(shí)間不說(shuō)，有時(shí)還錯(cuò)過(guò)了發(fā)展的最佳窗口期，導(dǎo)致企業(yè)或項(xiàng)目因土地問(wèn)題最終“爛尾”。

　　海南省自然資源和規(guī)劃廳廳長(zhǎng)李東嶼認(rèn)為，“建立‘土地超市’制度，一是讓經(jīng)營(yíng)主體養(yǎng)成依法依規(guī)使用土地等要素的習(xí)慣，推動(dòng)節(jié)約集約用地，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展；二是助推土地供應(yīng)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)；三是提高土地資源要素保障水平，優(yōu)化海南自由貿(mào)易港營(yíng)商環(huán)境”。

　　由于土地資源稀缺，也曾發(fā)生過(guò)囤地捂地生財(cái)現(xiàn)象。李東嶼認(rèn)為，“腐敗的根源在于權(quán)力運(yùn)行不透明，缺乏有效監(jiān)督”。如今，海南省所有進(jìn)入交易環(huán)節(jié)的建設(shè)用地，原則上必須先進(jìn)入“土地超市”貨架，方可開展后續(xù)土地公開招拍掛出讓（租賃）工作，且土地開發(fā)利用全生命周期監(jiān)管實(shí)現(xiàn)全留痕、可追溯，這就有效避免了“藏私”或“暗箱操作”現(xiàn)象的發(fā)生。

　　“‘土地超市’平臺(tái)可實(shí)現(xiàn)三大目標(biāo)：為政府摸清‘家底’，為市場(chǎng)精準(zhǔn)‘上菜’，為項(xiàng)目疏通‘堵點(diǎn)’。”海南省規(guī)劃展覽館館長(zhǎng)許譯文說(shuō)，“土地超市”制度可以摸清全省的存量建設(shè)用地底數(shù)，盤活閑置土地資源，實(shí)現(xiàn)土地集約高效利用。海南的土地信息都要在超市平臺(tái)上公開發(fā)布，做到信息透明、依法交易，這有效解決了“有好項(xiàng)目但找不到土地”“有土地但市場(chǎng)不知曉”的“資源―市場(chǎng)”不匹配問(wèn)題。今后，企業(yè)投資不再是“不找市場(chǎng)找市長(zhǎng)”，而是“不找市長(zhǎng)找市場(chǎng)”，從而為企業(yè)節(jié)省大量成本、高效服務(wù)企業(yè)用地需求。同時(shí)，“土地超市”制度構(gòu)建起了土地全生命周期的管理流程，可以實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地“批、供、用、管、查”全過(guò)程信息監(jiān)管和業(yè)務(wù)協(xié)同，確保每一個(gè)審批環(huán)節(jié)按時(shí)完成、全留痕、可追溯，極大地提升了海南土地要素管理水平。

　　超市土地咋交易

　　“土地超市”是海南自貿(mào)港優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的重要制度集成創(chuàng)新，分類歸集了政府儲(chǔ)備土地、批而未供土地、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地等五大類土地，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，在手機(jī)或電腦上即可操作。企業(yè)按照地域、用途等分類索引，實(shí)時(shí)查詢海南各市縣各類具備供應(yīng)條件的土地信息，通過(guò)三維實(shí)景瀏覽土地影像，有意向地塊直接與土地交易部門對(duì)接，參與公開競(jìng)買，實(shí)現(xiàn)全流程網(wǎng)上交易。

　　記者打開海南政務(wù)公共服務(wù)平臺(tái)“海易辦”，從熱門服務(wù)板塊即可進(jìn)入“土地超市”，一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、交易信息、集建地、礦產(chǎn)資源、海域資源等信息一目了然，在平臺(tái)上可以自助實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目策劃模擬推演。

　　點(diǎn)開“一級(jí)市場(chǎng)”欄目，一塊塊熱門地塊映入眼簾，每塊地塊左下角均顯示“待供應(yīng)”或“交易中”的藍(lán)色字樣。在一塊由海口市發(fā)布的江東新區(qū)某地塊中，地塊編碼、批準(zhǔn)文號(hào)、地塊面積、重點(diǎn)園區(qū)信息、控規(guī)用途、建筑限高、建筑密度、基準(zhǔn)地價(jià)、環(huán)境分析等信息一應(yīng)俱全，全景圖、影像圖、實(shí)時(shí)視頻等圖像資料也可隨心翻閱，查看人可選擇電話、留言等方式與土地交易部門聯(lián)系咨詢，也可直接點(diǎn)擊“加入購(gòu)物車”進(jìn)行選購(gòu)。

　　在“交易信息”欄目，還列有“交易公告”和“成交公告”。例如，文昌市自然資源和規(guī)劃局7月4日就公示了一宗國(guó)有土地使用權(quán)掛牌先租后讓成交信息，這宗物流倉(cāng)儲(chǔ)用地項(xiàng)目最終以471.1222萬(wàn)元成交。

　　“土地超市”上架以來(lái)，三亞西島叁生島嶼民宿負(fù)責(zé)人李翔一直很感興趣，“‘土地超市’這個(gè)平臺(tái)相當(dāng)于一個(gè)線上土地淘寶平臺(tái)，想買啥、在哪兒買，一目了然，省去了四處奔波查找的麻煩”。對(duì)此，許譯文表示：“超市平臺(tái)上的地塊遍布海南各個(gè)市縣，涉及不同的用地類型，可提供不同大小規(guī)模地塊，以滿足不同經(jīng)營(yíng)主體的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)施需求。”

　　“大家可能更為關(guān)心的是，貨架上這么多產(chǎn)品，貨源來(lái)自哪里？如何保障貨品的持續(xù)更新與貨品質(zhì)量？如何讓大家放心地在超市中購(gòu)買到心儀的地塊？我們又為什么要推薦大家從超市平臺(tái)上選地購(gòu)地呢？”許譯文解釋，“土地超市”平臺(tái)建有儲(chǔ)備用地、批而未供、閑置用地以及農(nóng)村集體和農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地4個(gè)倉(cāng)庫(kù)，這就是貨品來(lái)源，各有不同。目前，超市貨架上供選購(gòu)的地塊均來(lái)自于“儲(chǔ)備用地倉(cāng)庫(kù)”，都是土地產(chǎn)權(quán)清晰、安置補(bǔ)償落實(shí)到位、無(wú)法律經(jīng)濟(jì)糾紛、土地開發(fā)利用規(guī)劃條件明確、符合土壤環(huán)境質(zhì)量要求、具備動(dòng)工開發(fā)所必需條件的“凈地”。這樣可以有效幫助企業(yè)省去地塊盡調(diào)、權(quán)屬糾紛調(diào)查、附著物清償?shù)裙ぷ鳎梢怨?jié)約大量時(shí)間和金錢成本。第二個(gè)倉(cāng)庫(kù)是“批而未供倉(cāng)庫(kù)”，存放的是已經(jīng)完成用地報(bào)批，但還未實(shí)現(xiàn)“凈地”條件的地塊，待完成“凈地”要求后才能上到超市貨架中。第三個(gè)倉(cāng)庫(kù)是“閑置用地倉(cāng)庫(kù)”，是因政府原因收回的閑置用地，在下一步超市從一級(jí)市場(chǎng)向二級(jí)市場(chǎng)拓展時(shí)，這個(gè)閑置用地倉(cāng)庫(kù)也是重要貨源之一。第四個(gè)是“農(nóng)村集體和農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地倉(cāng)庫(kù)”，也在積極運(yùn)作中。

　　初步運(yùn)營(yíng)見成效

　　蔚藍(lán)的大海上，一個(gè)個(gè)深海網(wǎng)箱就像一個(gè)個(gè)大圓圈，點(diǎn)綴在大海中央，漁民們忙碌地開展著養(yǎng)殖作業(yè)。這里就是海南省首宗經(jīng)“土地超市”出讓海域使用權(quán)的三亞灣深水網(wǎng)箱養(yǎng)殖用海項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

　　“過(guò)去，3年到5年就要遞交一次用海申請(qǐng)，每次申請(qǐng)都需重新辦理相關(guān)手續(xù)，動(dòng)輒一年半載，很不方便。”獲得該海域使用權(quán)的三亞農(nóng)投海洋產(chǎn)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)總監(jiān)楊志說(shuō)，他們?cè)诤Ｓ蚴褂脵?quán)上架“土地超市”后僅一個(gè)月，就以1577萬(wàn)元成功競(jìng)得660.5484公頃海域的10年使用權(quán)。

　　酒香也怕巷子深。“土地超市”建設(shè)一年多來(lái)，海南通過(guò)招商推介會(huì)等形式，積極宣傳推介“土地超市”與土地供應(yīng)信息，最大程度吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)和項(xiàng)目關(guān)注。前不久，海南省“土地超市+項(xiàng)目投資”招商推介會(huì)在上海舉行，集中展示推介了海南各市縣共283宗優(yōu)質(zhì)地塊，吸引超200家企業(yè)到場(chǎng)尋覓海南自由貿(mào)易港發(fā)展機(jī)遇。

　　與前4次僅針對(duì)海南單個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的專場(chǎng)推介會(huì)不同，此次推介會(huì)首次以展板形式對(duì)海南全省共283宗1.5萬(wàn)畝優(yōu)質(zhì)地塊系統(tǒng)推介，重點(diǎn)推薦了36個(gè)海南省環(huán)島旅游公路驛站地塊，最大程度向各類經(jīng)營(yíng)主體推介了海南的優(yōu)質(zhì)土地資源。

　　“‘土地超市’推介會(huì)給我們展示宣傳土地資源的機(jī)會(huì)，讓企業(yè)更加了解我們的發(fā)展需求；同時(shí)給各市縣提供了一個(gè)很好的交流學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。”海南省昌江黎族自治縣副縣長(zhǎng)陸建華認(rèn)為。

　　永濤集團(tuán)總監(jiān)趙朝輝則表示，“土地超市”讓企業(yè)深刻感受到政府的工作更加公開透明，企業(yè)可以很系統(tǒng)清楚地知曉海南省的土地供應(yīng)以及各地塊的具體情況，結(jié)合自身實(shí)際情況，企業(yè)就能夠自主選擇心儀的地塊，省心又便捷。

　　“海南‘土地超市’提供了一個(gè)公開透明的選地用地平臺(tái)，極大便利了有用地需求的企業(yè)。”上海建工海南區(qū)域總部工程總監(jiān)耿宏亮說(shuō)，目前他們已在海南成立投資公司，期待今后通過(guò)“土地超市”平臺(tái)加快推動(dòng)投資項(xiàng)目落地。不少上海企業(yè)家也表達(dá)了相同看法，“與其他地方的招商引資相比，海南的做法很有創(chuàng)新性，這讓有志于參與自貿(mào)港建設(shè)、到海南投資興業(yè)的企業(yè)嗅到了商機(jī)，感受到海南廣闊的發(fā)展空間”。

　　“通過(guò)5場(chǎng)招商推介會(huì)，我們注意到，各類經(jīng)營(yíng)主體對(duì)海南‘土地超市’非常感興趣。三亞經(jīng)濟(jì)圈在北京舉辦專場(chǎng)推介后的一周內(nèi)，有5個(gè)地塊進(jìn)入招拍掛程序。”李東嶼介紹，下一步，他們還將把海南“土地超市”開到香港，進(jìn)一步提升“土地超市”的量與質(zhì)，并推動(dòng)其應(yīng)用場(chǎng)景向二級(jí)土地市場(chǎng)、海域、礦產(chǎn)、耕地指標(biāo)、集體農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)、“藍(lán)碳”及“綠碳”產(chǎn)品、自然資源數(shù)據(jù)等領(lǐng)域延伸，著力構(gòu)建“土地超市”一二三級(jí)市場(chǎng)體系，努力將“土地超市”建設(shè)成為自然資源―資產(chǎn)―資本的價(jià)值實(shí)現(xiàn)平臺(tái)。

　　2022年6月“土地超市”平臺(tái)正式上線以來(lái)，有效提升了資源要素資源市場(chǎng)化配置水平，獲得經(jīng)營(yíng)主體廣泛好評(píng)。截至今年7月5日，“土地超市”平臺(tái)已累計(jì)上架736宗37107.63畝“凈地”，已成交365宗共18166.638畝，成交總價(jià)款384.919億元。

　　優(yōu)化服務(wù)再提升

　　陵水農(nóng)業(yè)投資集團(tuán)有限公司通過(guò)“土地超市”，于今年4月和5月先后拿下兩宗位于該縣文羅加工物流產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)用地使用權(quán)。目前兩宗土地均拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，正在進(jìn)行土地平整，預(yù)計(jì)8月份之前即可進(jìn)場(chǎng)施工。“我們將在這里建一個(gè)大型農(nóng)產(chǎn)品交易中心，開展農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口貿(mào)易，以‘兩頭在外’模式進(jìn)行生產(chǎn)加工。”該公司副總經(jīng)理冉黎明說(shuō)，這一項(xiàng)目與該縣“2+7+3+N”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展方向正好一致，前景可期。

　　通過(guò)“土地超市”，不僅加快了項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程，也落實(shí)了土地資源要素跟著項(xiàng)目走的基本導(dǎo)向。項(xiàng)目庫(kù)與資源庫(kù)完成快速精準(zhǔn)對(duì)接的，不僅是陵水。目前，6場(chǎng)“土地超市”招商推介會(huì)共推動(dòng)完成89宗約3349畝土地交易，交易金額逾56億元。

　　從原先僅有的國(guó)有土地出讓，到現(xiàn)在的國(guó)有土地、農(nóng)村集體和農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、礦山資源、海域資源等紛紛上架；從最初上架土地資源不多、交易不多，到現(xiàn)在上架和交易量“雙提升”――作為海南營(yíng)商環(huán)境建設(shè)的重要舉措，“土地超市”在服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目、服務(wù)自貿(mào)港建設(shè)上正不斷探索完善，實(shí)現(xiàn)新的突破。

　　云選地、云看地、云服務(wù)、云買地、云監(jiān)管，“五朵云”服務(wù)通過(guò)“土地超市”平臺(tái)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

　　如今，想在海南選地買地，只要有手機(jī)有電腦有網(wǎng)絡(luò)，就可通過(guò)“土地超市”信息平臺(tái)實(shí)時(shí)查看海南各市縣供應(yīng)的各種類型“凈地”，還可通過(guò)區(qū)域、用地類型、用地面積3種查詢方式，初步篩選想要的地塊種類，一鍵實(shí)現(xiàn)“云看地”。在云服務(wù)方面，海南各地均組建了專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，幫助企業(yè)深入了解地塊信息，并對(duì)自然資源提供全流程咨詢服務(wù)。對(duì)于在“土地超市”賣出去的土地，海南自然資源和規(guī)劃廳都會(huì)管到底，對(duì)該塊土地的支付出讓金、交地、開工和竣工情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管，還通過(guò)視頻實(shí)時(shí)查看地塊情況；按照“誰(shuí)簽協(xié)議，誰(shuí)監(jiān)管”原則，對(duì)供后土地是否達(dá)到項(xiàng)目投資強(qiáng)度要求、年度產(chǎn)值要求和年度稅收要求這些履約情況進(jìn)行監(jiān)管，從而實(shí)現(xiàn)云監(jiān)管。

　　“‘土地超市’作為‘自貿(mào)港招商地圖’的角色定位，越來(lái)越清晰。”李東嶼說(shuō)，下一步，他們將持續(xù)拓展“土地超市”精準(zhǔn)服務(wù)招商的廣度和深度，建立“土地超市+項(xiàng)目策劃+極簡(jiǎn)審批”供地全流程制度，為經(jīng)營(yíng)主體選購(gòu)項(xiàng)目用地提供更加明確的產(chǎn)業(yè)指引。