存量房貸利率調整難在哪？

　　記者 聶國春

　　“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾近日在國務院新聞辦新聞發布會上的表態，迅速成為人們關注的焦點。

　　存量房貸利率到底能不能調整？《中國消費者報》記者連日來向多家銀行進行求證，但均未得到肯定的答復。那么，存量房貸利率調整難在哪里？如果進行調整，大概率會采用怎樣的方式呢？

　　存量房貸降息未實現

　　新聞發布會后，購房人紛紛向銀行咨詢能否調整存量房貸利率。7月21日上午，《中國消費者報》記者就存量房貸利率調整一事向工商銀行客服人員咨詢。客服表示，該行已關注到市場有關存量住房貸款利率調整的新聞報道，但是目前尚未接到有關部門的正式通知。

　　記者又向交通銀行人工客服咨詢。客服亦回應稱已關注到有關新聞報道，目前還沒有收到具體政策通知，并表示該行會持續關注相關信息，第一時間做好跟進并做好貫徹落實。

　　除了直接向銀行咨詢，一些購房人還在社交媒體交流各地銀行的最新動態。有網友在社交媒體表示，自己所在的湖北省的招行房貸利率已降至4%以下。但記者7月21日致電招行武漢分行，得到的答復卻是“暫未收到相關通知”。

　　降息呼聲緣何被忽視

　　“當看到人民銀行對存量房貸的最新表述后，我第一時間聯系了我貸款的銀行，但銀行表示還辦不了。”肖先生的心情由興奮轉變為失望。肖先生告訴記者，他2020年在某銀行辦理了房貸，利率是在LPR（貸款市場報價利率）基礎上上浮了105個基點。從去年到今年，LPR從4.65%降至4.20%，總共下調了45個基點，還不到他銀行房貸利率加點的一半。如果能調整到目前的房貸利率水平，他的還款壓力將大大減輕。

　　央行最新披露的數據顯示，6月新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低了107個基點。“盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。”鄒瀾表示。

　　事實上，在去年底出現第一波提前還貸潮時，招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼就在接受《中國消費者報》記者采訪時公開表示：“應加快出臺相關舉措，引導銀行降低存量房貸利率。”

　　那么，在央行也發出相關呼吁后，銀行為何仍未見有行動呢？在董希淼看來，最直接的原因是此舉勢必進一步壓縮銀行的利潤空間。“原來的利率6%，如今降至4%，有哪家銀行愿意干呢？”董希淼一針見血地指出。

　　據華泰證券相關分析師粗略估算，當前存量與新增房貸之間的利差約為35―85個基點。若以新增房貸為標準（平均4.14%）對存量房貸利率進行調整，或進行實質意義上的“轉貸款”操作，則每年可降低居民還貸現金支出800億元到2000億元，約占居民房貸支出的3%到6%。

　　除了利潤，銀行人士對記者表示，利率調整還涉及到個貸、財會等多個部門，對于銀行內部而言，考核業績如何調整，對盈利造成多少影響等，都是需要考慮的問題。因此，即便未來有計劃調整，也需要一定時間。

　　利率調整已箭在弦上

　　在銀行暫不調整利率的情況下，購房人只能選擇提前還貸。肖先生說，現在理財產品和存款收益都在下行，他年初提前還了部分房貸，節省了一大筆利息支出。

　　像肖先生一樣選擇提前還款的人還有很多。央行數據顯示，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元。然而，個人住房貸款余額總體卻不升反降，其中提前還款是一個重要原因。

　　“如果不調整，提前還貸會讓銀行利潤受損，調整的話少了利率加點的利潤，但貸款余額還在。”在經濟學家馬光遠看來，在這種情況下，趕緊想辦法比什么都不做要好。開源證券也分析認為，存量房貸利率調降，有望降低提前還款的比例，對銀行息差和營收的拖累較為有限。

　　事實上，存量房貸利率調整早有先例。2008年10月，央行曾發布《關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。一些中小銀行率先推出利率七折優惠，并推出跨行“轉按揭”業務來搶奪存量用戶。在此情景下，國有銀行也紛紛制訂存量房貸調整細則。

　　馬光遠建議，央行可以像此前一樣發布相關通知。如果不發布，銀行也應該積極行動起來，比如，對之前選擇固定房貸利率的，可以調整為浮動利率。對于房貸利率有加點的，可以取消加點，或者給予一定的折扣，從而留住用戶。

　　“降低存量房貸利率對銀行特別是大行而言，是當下痛苦但長遠有利的選擇。”董希淼認為，降低部分存量房貸利率，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩定和擴大住房消費需求，進而促進房地產市場健康平穩發展；二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎推提前還款和違規“轉貸”行為，為銀行留住優質的房貸客戶；三是有助于減輕居民住房消費負擔，推動居民將儲蓄轉化為消費和投資，提振居民擴大消費的意愿和能力。

　　董希淼表示，存量房貸利率調整目前有兩種做法――是直接降（變更合同條款），二是間接降（貸款以新換舊），建議各家銀行總行出臺具體方案，明確降的條件、標準、流程。例如，可以通過市場利率定價自律機制，引導銀行對利率偏高的存量房貸制定額外打折或減少加點等惠民政策。可以在降低存量房貸利率的同時，約定一定期限內借款人不得提前還款。

　　記者了解到，為了留住客戶，目前一些地方銀行網點支持居民房貸由商業貸款轉為商業貸款+公積金的組合貸款。部分銀行還開了轉按揭方式的口子，允許房貸由等額本息轉為等額本金還款，節省購房人的利息支出。