北京住房租賃市場回溫，一二線城市3月租金水平趨穩(wěn)

21世紀經(jīng)濟報道記者李莎，實習生白映雪、陳俊杰 北京報道 租房市場正在回溫。前不久，在北京的胡然將住房出租信息掛到小紅書上，沒想到第二天就迎來了兩組租客看房，其中一組租客考慮了兩天之后就確定了租賃意向。3月26日，雙方簽訂了一年期的租房合同。

胡然的房子位于北京大望路，步行15分鐘可達國貿(mào)，周邊配套完善，對比周邊在租房源租金后，她將房子月租金定為6400元。胡然向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，這是她第一次出租自家房子，由于裝修比較好，這個租金水平比較有競爭力，但她沒想到能這么快成交。

從受訪房東、租客、中介和專家反饋來看，春節(jié)后北京住房租賃市場有所回暖，出現(xiàn)看房人數(shù)增加、房源成交周期加快等情況。租金變化備受關注，從受訪情況來看，與年前相比北京部分房源價格略有上漲，但租金水平整體平穩(wěn)，近兩月變化不大。

整體來看，諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月一線城市平均租金為84.86元/平方米/月，環(huán)比下跌0.66%，同比下跌3.18%；二線城市平均租金為31.21元/平方米/月，環(huán)比下跌0.25%，同比下跌0.49%。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，中指監(jiān)測重點50城租房數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年春節(jié)后，隨著“返城季”、“換崗季”的到來，新租、換租需求集中釋放，租房市場熱度逐步回升。一季度50城普通住宅平均租金累計下跌0.29%，3月部分城市租金有所回暖，但尚未恢復至一年前水平，這可能與居民收入預期變化、保障性租賃住房大量入市等因素有關。

北京住房租賃市場回溫

蘇珍家有一套北京大屯路的一居室在對外出租，房子緊鄰鳥巢，上一任租客長租了5年剛搬走，目前她還在找新的租客。蘇珍向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，她家房子從2008年開始出租，已多次更換租客。目前她計劃出租的價格是5600元/月，沒有漲價，低于6000-6300元/月的市場均價。

“我比較挑租客，租客好的話，再談價200-300元也行，看著合適的話成交率還挺高的。”蘇珍表示，出租信息剛發(fā)布不久，到現(xiàn)在已有不少人咨詢，也有幾組租客實地看房和談價，但目前還沒有遇到合適的租客。

好房不愁租，在市場回暖情況下尤是如此。近日不少受訪中介都提到了北京租房市場成交節(jié)奏加快，位置佳、房況好、價格合理房源出租更快。北京三里河區(qū)域租房中介史艷向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，從全年來看，年底的出租節(jié)奏相對慢。現(xiàn)階段租房節(jié)奏比較快，大體上半個月到一個月一個循環(huán)，目前在租房源基本都能在一個月的時間里租出去。

北京五道口區(qū)域一位租房中介向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，按照往年規(guī)律， 11月到1月為北京租房淡季，租賃需求較少，春節(jié)之后，2月到10月租房需求相對旺盛。從他的經(jīng)驗來看，當前提前十天左右看房比較合適，“周末一大批房子會被租掉，接著又有新的房子上新”。

雖然市場有所回暖，但北京租金整體平穩(wěn)，未出現(xiàn)大漲大跌。豐臺區(qū)首經(jīng)貿(mào)板塊一位租房中介向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，片區(qū)內(nèi)租金與年前相比變化不大，以一居室為例，3月一居室價格最低約為4300元/月，與年前類似。當前租房有一定的議價空間，一居室月租金往下談100元問題不大，但具體情況還要參考房屋報價和房況等因素。

中指研究院監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，3月北京住宅租金的樣本均價為90.3元/平方米，環(huán)比上漲0.41%。徐躍進表示，3月北京住宅租金結束了之前連續(xù)6個月的環(huán)比下跌態(tài)勢，租賃市場也進入旺季，租金水平在逐漸修復。

北京石景山一位租房中介向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，接下來4-5月北京租金并不一定會漲，但房源成交周期還有縮短可能，一些報價合理、裝修較好的高性價比房源會很快成交。

3月一二線城市租金同比下降

和北京相比，上海的租房市場更為復雜。上海房東林軍年前就將閑置的小單間掛到多個在線平臺，尋求新租戶，但至今沒有找到合適的人。

林軍向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，最開始他的預期租金是2800元/月，“這個地段應該比較好租，結果租了兩個月都沒租出去，我想著年后能好租一點，結果掛2800元根本沒有人問”。

林軍了解發(fā)現(xiàn)，附近很多房源都在降價，在這樣的情況下租客很難選中一個高價房源。由此，最近他把租金下調(diào)到2300元/月。該房間附近有三個地鐵站，交通便利。林軍表示，這個價格在這個區(qū)域已經(jīng)是性價比很高的房子了，只不過房間小一點。

最近林軍又在小紅書、抖音等平臺上發(fā)布了租房信息，有幾個意向租客來咨詢情況，但尚未完全確定。

個人經(jīng)驗有一定的特殊性，但縱覽重點城市一季度房屋租賃市場，中指50城住宅租賃價格指數(shù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，一季度50城普通住宅平均租金累計下跌0.29%，3月情況有所改善，整體上租賃市場完成了從淡季向旺季的轉(zhuǎn)變，但租金尚未恢復至一年前的水平。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，相比往年，今年一季度重點城市租賃市場活躍度起勢較慢，2、3月租金連續(xù)回落，春節(jié)假期結束后租房需求緩慢釋放并未對租金產(chǎn)生拉動的預期效果。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月全國大中城市租金掛牌均價為35.14元/平方米/月，環(huán)比下降0.26%，同比下跌0.62%。

具體到不同能級城市，一線城市平均租金為84.86元/平方米/月，環(huán)比下跌0.66%，同比下跌3.18%；二線城市平均租金為31.21元/平方米/月，環(huán)比下跌0.25%，同比下跌0.49%；三四線城市平均租金為24.82元/平方米/月，環(huán)比上漲0.33%，同比上漲3.02%。一線、二線城市租金均價環(huán)比已分別下滑7個月和6個月。

與此同時，關榮雪表示，近期租金水平降幅均維持在0.5%以內(nèi)，處在正常波動區(qū)間，租金趨“穩(wěn)”格局基本定型，大漲大跌不復存在。

在徐躍進看來，進入4月，隨著春節(jié)后人員返城、換崗逐漸進入尾聲，租賃需求釋放預計將趨于平穩(wěn)。在租金方面，關榮雪認為， 4月租金或?qū)⑵蠓€(wěn)。徐躍進的態(tài)度則更加積極，他認為4月租金或?qū)睾蜕蠞q。

保租房入市平抑市場租金

在采訪過程中，不少北京的租客感慨房租水平仍然較高。

金東在西城租了一套7000元/月的一居室，受公司搬遷以及租房合同快要到期影響，一個月前他開始在北京西邊和南邊看房，希望換一套性價比更高的房源。金東向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，經(jīng)過線上大量瀏覽、線下集中看房，他發(fā)現(xiàn)符合預期的房源都在6000元以上，但地理位置、周邊配套、房屋戶型和裝修都不如原小區(qū)。一番糾結之后，金東決定不再換房，直接續(xù)租。

無獨有偶，文沛最近也在換房，歷時大約一個月，最后從昌平城區(qū)換到了海淀北三環(huán)，租金還是3000元/月，但從整租變成了合租，個人空間僅10平方米。“看房過程中感覺北京房租太貴了，生活成本特別高，想找到完全合適的特別難，房屋的價格、區(qū)域、大小必有取舍。”文沛向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

保障性租賃住房大量入市，或?qū)ψ》孔赓U市場的租金水平乃至市場格局帶來改變。

以北京為例，今年2月，北京住建委發(fā)布《關于規(guī)范本市保障性租賃住房租金管理工作的通知》，擬規(guī)定保障性租賃住房租金應低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評估租金，且年漲幅不能高于5%。

根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2023年末，北京已籌集保障性租賃住房近30萬套，與租房家庭戶的比值為10%左右，保障性租賃住房將成為穩(wěn)定北京租房市場的重要力量。

不只北京，21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年各地新籌建保障房仍以保障性租賃住房為主。截止到3月21日，在“雙萬”城市中，北京、上海、廣州、重慶、成都、天津、東莞、武漢、杭州、鄭州、西安和長沙等12個城市公布今年的保障性租賃住房籌建目標，除了天津和西安計劃籌建量為5000套/套外，其余10個城市籌建目標都在1萬套/套以上，廣州、北京、上海、杭州和武漢計劃籌建量超過5萬套/套，分別為10萬套、7萬套、7萬套、6萬套和5.1萬套。

徐躍進表示，各地保障性租賃住房入市，短期內(nèi)將增加了租賃住房供應，滿足部分新市民、青年人的租房需求，緩解租房市場的供需矛盾。此外，保障性租賃住房定價相對較低，對市場租金起到一定的平抑作用。

關榮雪表示，未來各地保障性租賃住房入市將繼續(xù)對租房市場產(chǎn)生影響。首先，保障性租賃住房的不斷增加將為租房市場注入更多的穩(wěn)定性和可持續(xù)性，有助于穩(wěn)定租金水平。另外，保障性租賃住房的入市也將改善租房市場的供給結構，有助于完善“市場+保障”的住房供應體系，助力構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

徐躍進進一步指出，長期來看，一方面圍繞保租房出臺的相關租賃政策將進一步規(guī)范租賃市場的發(fā)展，改善居民租房環(huán)境。另一方面，保租房的供應將有助于提升租賃市場機構化率，提升租賃住房產(chǎn)品質(zhì)量和服務水平，有利于推動住房租賃市場向更專業(yè)化的方向發(fā)展。