“鄭州模式”開啟樓市新空間：以舊換新 保租房建設(shè)

　　4月1日，鄭州住房“賣舊買新、以舊換新”政策全新推出；5月10日，鄭州宣布該舉措試點工作結(jié)束，正式進(jìn)入全面鋪開階段。

　　據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計，自去年以來，全國支持商品住房“以舊換新”的城市超過40個，10多個城市已經(jīng)開展相關(guān)工作，用以暢通換房鏈條，促進(jìn)置換需求釋放。但在實際操作過程中，群眾普遍面臨著二手房參與條件較高、可置換新房選擇少等問題。將住房“以舊換新”，鄭州并非首創(chuàng)，卻“別具匠心”地打造出了“鄭州模式”。針對換房過程中的難點、痛點，鄭州在吸取經(jīng)驗的基礎(chǔ)上進(jìn)行了完善與補(bǔ)充，目前成效如何？

　　“鄭州模式”實現(xiàn)一舉兩得的政策效用

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“鄭州模式”最大亮點是，居民二手住房由城投收購后改造為保障性租賃住房。相較于房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對舊房優(yōu)先推售，在一定期限內(nèi)售出舊房、購買新房的模式，此模式在促進(jìn)“以舊換新”的同時兼顧保租房的建設(shè)籌集工作，實現(xiàn)了一舉兩得的政策效用。

　　基于此模式，在試點開始10個工作日之內(nèi)，鄭州住房“以舊換新”迎來了第一批簽約群眾。

　　記者從鄭州城發(fā)安居公司了解到，試點工作階段，專班同步開通400咨詢熱線，截至5月10日，共接聽群眾來電544個，現(xiàn)場接待群眾來訪58人次；符合收購條件的房源255套，經(jīng)與換房群眾現(xiàn)場洽談，共有104套房源客戶確認(rèn)換房意向，其中11名客戶已與開發(fā)商簽訂購買新建商品房認(rèn)購協(xié)議。

　　“報名參加‘以舊換新’后，去年8月份掛網(wǎng)上但沒談成功的房子，現(xiàn)在10天不到就搞定了。”家住金水區(qū)農(nóng)業(yè)路的劉女士告訴記者，她已經(jīng)和新房開發(fā)商簽訂完相關(guān)協(xié)議，并確定能夠完成二手住房“以舊換新”工作流程。

　　“身邊朋友看到我老房收購之后也都躍躍欲試。”已經(jīng)完成舊房收購的吳女士告訴記者，之前老房子沒有出售，一方面擔(dān)心找不到好房源，另一方面也存在資金壓力。現(xiàn)在由城發(fā)安居公司作為“中間人”，評估的收購價與市場成交價基本一致，確實讓大家感受到了實惠。

　　兩種方式換購均可享受契稅補(bǔ)貼

　　據(jù)了解，本輪鄭州促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作按兩種方式進(jìn)行。

　　一是政府指定鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司作為收購主體收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房，全年計劃在主城區(qū)全面實施完成5000套。

　　二是政府政策鼓勵，群眾通過市場交易實現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”。全年計劃完成5000套。

　　通過以上兩種方式換購新建商品住房的，都將享受持續(xù)至年底的相關(guān)契稅補(bǔ)貼。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，鄭州是全國首個“以舊換新”從試點到全面鋪開的城市例子，地方城投公司的介入不僅提高了鄭州住房“以舊換新”群眾換房的效率，還響應(yīng)了國務(wù)院消費(fèi)品“以舊換新”的方案，非常契合當(dāng)下的房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

　　及時優(yōu)化調(diào)整回應(yīng)住房消費(fèi)需求

　　5月10日，鄭州宣布試點工作結(jié)束，正式進(jìn)入到全面鋪開的階段。此次調(diào)整明確在鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等市內(nèi)各區(qū)全面開展住房“賣舊買新、以舊換新”工作。

　　在試點中，一手房限定為主城區(qū)房源、二手房限定為金水區(qū)和鄭東新區(qū)。而此次正式鋪開后，無論是二手房還是一手房，其覆蓋的區(qū)域范圍都在擴(kuò)大。其中，一手房擴(kuò)大為建成區(qū)的房源，二手房擴(kuò)大為主城區(qū)。

　　此外，之前的細(xì)則對二手房和新房要求比較嚴(yán)格。如二手房房齡不能超過15年，而現(xiàn)在則提高到20年，這意味著更多二手房可以參與到此類“以舊換新”的試點工作之中。同時，新房方面的屬性也放寬了。過去是限定為現(xiàn)房，而現(xiàn)在放寬到現(xiàn)房和期房，不僅進(jìn)一步提高樓市的活躍度，也是放寬了群眾對新房的選擇面。

　　“我已經(jīng)準(zhǔn)備報名參加換新了，房子也正好在放寬的年限里！”家住二七區(qū)的趙先生告訴記者，他家房齡17年，想換個面積大一點的三室，知道“以舊換新”之后一直想?yún)⒓樱弥晗薹砰_后非常激動。

　　“此次鋪開，使得政策落實更加到位、有效，也說明鄭州在更好滿足居民合理住房消費(fèi)需求方面，注重持續(xù)調(diào)整優(yōu)化政策。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　換房“空窗期”可選擇保障性住房

　　“對于確定收購的二手房房源，我們將對其改造用作鄭州市配租型保障性租賃住房，并在‘鄭好辦’APP統(tǒng)一配租，等統(tǒng)一配租時若有需要仍可選擇該房源。”城發(fā)安居公司相關(guān)負(fù)責(zé)人張曉冬表示。

　　“這對保租房的房源供給具有積極作用，也使得保租房工作可以更好更順利地推進(jìn)。”嚴(yán)躍進(jìn)也強(qiáng)調(diào)，二手住房后續(xù)消化的一個領(lǐng)域就是保租房。如調(diào)整公告提及的二手房收購條件雖放寬，但還是以三環(huán)內(nèi)的房屋優(yōu)先，而此類房屋必須滿足保租房所需的職住平衡、配套齊全等要求。

　　據(jù)了解，此前試點工作中，群眾多反映“新房限定為現(xiàn)房時，心儀的房源較少”，針對此問題，公告也將新建商品住房條件及時調(diào)整為“已取得《商品房預(yù)售許可證》或《商品房現(xiàn)售備案證》等”，即預(yù)售期房也可以參與住房“以舊換新”。

　　隨之面臨的一個問題是，如果老房過戶之后新房還未交付，中間的“空窗期”該住在哪里？老房子收購之后找不到滿意的房源怎么辦？

　　“如果一個月之內(nèi)沒有找到心儀的新房，二手房收購合同可以作廢。”張曉冬回應(yīng)說，“但需要注意的是，若確定過戶舊房屋，群眾需提前聯(lián)系住處，鄭州的人才公寓、公租房等保障性住房作為群眾居住‘空窗期’的選擇之一，目前房源充足。”

　　“換房群眾與新房開發(fā)商對接時，只需要補(bǔ)中間的差額，不需要付新房首付。”張曉冬提醒簽約群眾，洽談成功后，二手房出售資金將劃入三方監(jiān)管資金賬戶，款項用于購置新建商品房，二手房過戶相關(guān)稅費(fèi)會直接支付給群眾。

　　同時，城發(fā)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，作為收購主體，下一步，公司將進(jìn)一步簡化業(yè)務(wù)辦理流程，高效統(tǒng)籌房屋評估、核驗等各個環(huán)節(jié)。同時，加強(qiáng)數(shù)字賦能，通過持續(xù)加強(qiáng)信息平臺建設(shè)，逐步增加微信小程序、公眾號、H5頁面網(wǎng)站等報名渠道，讓數(shù)據(jù)多跑路、群眾少跑腿，改善群眾體驗。

　　記者 孫雪蘋