超大特大城市城中村改造提速帶來三大利好

　　王麗新

　　10月12日，據住房和城鄉建設部網站消息，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造。住建部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

　　讓超大特大城市“挑大梁”推進城中村改造，是一盤大棋，能夠解決城市發展不平衡不充分的矛盾，對今后的智慧城市建設發展和經濟社會進步，將帶來多方面的深遠影響。

　　第一，有望拉動數萬億元量級投資，有效擴大內需。從過往超大特大城市城中村改造項目實踐來看，一般單個項目投資門檻多超百億元，開發周期也多達數年，將有效帶動房地產和建筑行業不斷發力。

　　據申萬宏源證券預計，后續城中村改造入選城市人口門檻的限制可能會放寬，入選城市數量有望擴圍至21個-35個。估算本輪城中村改造每年投資額約為1.5萬億元-2.1萬億元，累計投資額約為7.3萬億元-10.6萬億元。

　　通過城中村改造有助于將超大特大城市建設成宜居、韌性、智慧的現代化城市。如此一來，居住空間、產業空間、公共空間將同步更新，進一步激發上下游相關產業發展活力，諸如建材、裝修、物流、基建、家電等多行業會迎來發展利好，亦將為相關企業和產業的轉型升級提供窗口和契機。

　　第二，促進住房需求進一步釋放。超大特大城市一般是人口流入地，需進一步滿足當地剛需和改善型住房需求。城中村改造將會催生新的改善型購房需求，這是當下住房消費的重要購買力之一。同時，部分原有城中村居民的購房需求也會被激發，有可能帶動當地新建商品房銷量上行。

　　未來或將有更多城市探索城市更新及城中村改造補償的新模式，商品房銷售市場將會受益，有利于房地產市場的穩定運行。此外，此輪城中村改造將與保障性住房建設相結合，對于完善我國住房保障體系、住房租賃房源供給體系均具有重要促進作用。

　　第三，加快房地產企業向新發展模式轉型。住建部提到，超大特大城市城中村改造分三類推進實施：一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結合。

　　從上述實施細則來看，簡單的大拆大建的傳統房地產開發模式已不合適，需要因地制宜，結合城市發展、產業轉型以及居住環境等多種因素，靠“本地化”和“專業性”做頂層設計，與“開發”相比，“運營”更重要。而隨著城中村改造進入到實操階段，多個城市已積極跟進，這是房企參與分享紅利的重要機遇。

　　不過，城中村改造項目牽一發而動全身，只準備好了資金和了解了市場需求還不夠，相關企業還需要“投、建、運、管”全壽命周期參與。換言之，基于自身布局的城市和業務模式，房企還要尋求多元化的合作對象，內外兼修地夯實城市更新業務賽道，將有助于開發商盡快擺脫舊“三高”（高負債、高杠桿、高周轉）發展模式弊端，實現商業模式創新。

　　整體而言，當前，我國城市發展由過去增量為主轉向存增并重，在此背景下，城中村改造有望成為后續穩增長、穩地產重要抓手，加快推動房地產行業向新發展模式過渡，保持房地產市場平穩健康發展。