探訪北京新房市場(chǎng)：項(xiàng)目冷熱不均 房企忙推盤

　　本報(bào)記者 謝 嵐 見(jiàn)習(xí)記者 陳 瀟

　　“金九銀十”傳統(tǒng)旺季疊加“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策支持，近期，北京新房市場(chǎng)出現(xiàn)些許暖意。

　　10月12日，《證券日?qǐng)?bào)》記者一走進(jìn)北京市豐臺(tái)科技園附近的招商臻園營(yíng)銷中心大廳，便看到不少意向購(gòu)房者正在跟置業(yè)顧問(wèn)洽談買房細(xì)節(jié)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，該樓盤定于10月15日開(kāi)盤，9月初售樓處開(kāi)始營(yíng)業(yè)至今，已經(jīng)收到近200組購(gòu)房意向金。

　　事實(shí)上，除招商臻園外，北京多個(gè)新樓盤都取得了不俗成績(jī)。有銷售人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，隨著“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策出臺(tái)，部分樓盤在一兩個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)清盤。不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士表示，整體來(lái)看市場(chǎng)冷熱不均。

　　新房市場(chǎng)信心提振

　　“9月份，西紅門的橡樹(shù)灣項(xiàng)目賣得最好，開(kāi)盤兩個(gè)月左右就已基本清盤；10月份，朝陽(yáng)區(qū)的保利天匯項(xiàng)目于12日晚開(kāi)盤，600多套房子一夜之間就賣掉500套，成交額達(dá)45億元。”走訪過(guò)程中，有房產(chǎn)中介人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露。

　　豐臺(tái)區(qū)某樓盤的置業(yè)顧問(wèn)也表達(dá)了類似觀點(diǎn)，“本樓盤南區(qū)有300多套住宅可售，僅9月份就賣出了90多套。”

　　“金九銀十”疊加政策支持，近期，北京新房市場(chǎng)信心得到提振。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京新建商品住宅簽約5891套，環(huán)比增長(zhǎng)42.9%。10月份以來(lái)截至10月12日，雖然受國(guó)慶假期影響，北京新建住宅成交1468套，日均銷售套數(shù)較9月份下降37.7%，但仍較去年同期增長(zhǎng)15.5%。

　　在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來(lái)，“考慮到已售未備案的情況，以及10月份入市項(xiàng)目增加，‘銀十’成色可期。”

　　不過(guò)，也有另一種現(xiàn)象值得關(guān)注，部分遠(yuǎn)郊樓盤即便是現(xiàn)房銷售，也仍較為冷清。近日，記者來(lái)到北京房山區(qū)某項(xiàng)目處，盡管該樓盤開(kāi)盤已近3年，但從現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)看，仍有多棟房屋在“加推”當(dāng)中。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2023年9月份，北京房山區(qū)商品住宅可售面積為82萬(wàn)平方米，按近6個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，短期庫(kù)存出清周期為16.3個(gè)月，較上月延長(zhǎng)0.8個(gè)月。

　　“受庫(kù)存結(jié)構(gòu)影響，郊區(qū)市場(chǎng)庫(kù)存壓力更大，購(gòu)房者對(duì)這類區(qū)域偏謹(jǐn)慎，而部分核心區(qū)庫(kù)存相對(duì)不足，這也導(dǎo)致市場(chǎng)整體呈現(xiàn)冷熱不均的情況。”中指研究院分析師孟新增向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房山區(qū)新房市場(chǎng)去化相對(duì)較慢，可售面積出清周期相對(duì)較長(zhǎng)。此外，部分板塊新房項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)品較多，也是導(dǎo)致項(xiàng)目去化不理想的原因。

　　記者在走訪遠(yuǎn)郊地區(qū)部分樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，其面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力不小，銷售并不理想。此外，房企在得房率、贈(zèng)送面積以及裝修交付標(biāo)準(zhǔn)上也展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。

　　改善需求大量釋放

　　記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，眾多房企的產(chǎn)品策略調(diào)整為以改善型戶型為主。以招商臻園為例，該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的92%以上戶型為4居大戶型。北京城建?龍樾天元等樓盤銷售人員也告訴記者，只有頂樓以及部分樓棟存在少量二居三居，其余均為大戶型房源。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地后，改善需求大量釋放，大量改善客群入市，很多房企抓住政策窗口期適時(shí)推盤。

　　“新政實(shí)施后，北京樓市分化明顯，首先是剛需和改善型需求釋放分化，新政對(duì)于改善型需求影響較大，對(duì)應(yīng)的中高端改善盤項(xiàng)目去化良好，從購(gòu)房者來(lái)看，超過(guò)四成是賣舊再置業(yè)的改善需求。”宋紅衛(wèi)表示，區(qū)域分化方面，北京四環(huán)內(nèi)項(xiàng)目去化加速，出現(xiàn)了熱銷盤，五環(huán)外項(xiàng)目去化壓力仍然較大。

　　“‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’政策實(shí)施后，一部分購(gòu)房需求在短期內(nèi)集中釋放，短期推高北京新房的成交量。國(guó)慶假期，新房售樓處帶看量有所增加，但購(gòu)房情緒較政策出臺(tái)前期有所回落，市場(chǎng)表現(xiàn)整體較穩(wěn)定。”孟新增說(shuō)。

　　事實(shí)上，今年上半年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，北京土拍供應(yīng)規(guī)模大幅下降，相應(yīng)的供地周期也有所拉長(zhǎng)，不過(guò)每個(gè)批次里均有優(yōu)質(zhì)地塊。

　　據(jù)了解，上述提及的橡樹(shù)灣項(xiàng)目為今年5月初土拍的熱門地塊――西紅門鎮(zhèn)6005地塊，彼時(shí)華潤(rùn)置地和中鐵置業(yè)以37.26億元+1.8萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得該宗地塊，溢價(jià)率15%，此前該板塊周邊已3年未有新房入市。而朝陽(yáng)區(qū)保利天匯所在的東壩地塊，亦為今年6月份第三場(chǎng)土拍最熱門地塊。

　　從拿地到開(kāi)盤花費(fèi)4個(gè)月左右時(shí)間來(lái)看，也足見(jiàn)眾多房企為趕上“金九銀十”銷售旺季的工作效率。

　　展望四季度，多位分析人士認(rèn)為，作為房企沖刺業(yè)績(jī)的重要節(jié)點(diǎn)，其不僅會(huì)增加優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)，同時(shí)部分項(xiàng)目還會(huì)有一定的優(yōu)惠，這會(huì)加速北京的改善群體入市。因此，四季度北京樓市會(huì)保持一定的熱度，尤其是10月份和11月份成交有望翹尾收官。