業(yè)內(nèi)專家:土拍回歸市場(chǎng)化是順勢(shì)而為

　　文/羊城晚報(bào)記者 范晗越

　　10月23日，四川省成都市公共資源交易服務(wù)中心掛牌7宗宅地，土地面積總計(jì)20.43萬(wàn)平方米，起始總價(jià)約28億元。此次出讓未提 “限價(jià)競(jìng)買(mǎi)+抽簽競(jìng)得”方式，且未設(shè)置成品房清水最高銷售均價(jià)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，10月以來(lái)，已有成都、濟(jì)南、合肥、廈門(mén)等熱門(mén)城市對(duì)近期的土地拍賣(mài)規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，在最新一批土地拍賣(mài)中取消地價(jià)上限，土拍重現(xiàn)“價(jià)高者得”規(guī)則。

　　關(guān)于限制地價(jià)的規(guī)定，廣州在2021年4月首次的集中供地期間就已開(kāi)始實(shí)行，該批用地均采用“限地價(jià)+競(jìng)配建+搖號(hào)”的方式進(jìn)行出讓，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。三年多的時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)另外一番行情，廣州的土地出讓是否也會(huì)取消最高地價(jià)限制？多位業(yè)內(nèi)專家在接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)表示，取消土地最高價(jià)限制，其實(shí)是房地產(chǎn)回歸市場(chǎng)化的舉措。

　　近三年單宗住宅用地溢價(jià)率大多不超15%

　　2021年2月26日，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。另按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市土地出讓將實(shí)現(xiàn)“兩集中”。所謂“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。

　　同年首批集中供地中，熱點(diǎn)城市如重慶、無(wú)錫、廈門(mén)、南京平均溢價(jià)率高企，長(zhǎng)春、青島等城市則出現(xiàn)多宗宅地底價(jià)成交，甚至流拍。在土拍規(guī)則上，22城首批供地采用的出讓方式仍以限地價(jià)為主，在觸及地價(jià)上限后，普遍要求競(jìng)配建、競(jìng)自持。

　　2021年3月，北京市在年度第一批次商品住宅用地出讓公告的補(bǔ)充公告中，首次公布了土地合理上限價(jià)格，將該批次29個(gè)項(xiàng)目地塊的溢價(jià)率限制在了15%以內(nèi)。2021年8月起，上海、天津、深圳、青島、濟(jì)南、杭州等十多個(gè)“兩集中”城市的第二批集中供地相繼宣布暫停，在后續(xù)重新發(fā)布的公告中，均出現(xiàn)了單宗住宅用地溢價(jià)率不得超過(guò)15%的表述，同時(shí)也對(duì)競(jìng)配建等變相抬升地價(jià)的形式進(jìn)行了限制。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“兩集中”加上“合理土地上限價(jià)格”，是政府從土地價(jià)格上進(jìn)行了讓步，并且通過(guò)各種細(xì)致管控，使開(kāi)發(fā)商必須從新房售價(jià)上讓利給購(gòu)房者，以穩(wěn)定當(dāng)時(shí)不斷上漲的房?jī)r(jià)。

　　前三季度土地市場(chǎng)總體遇冷

　　今年以來(lái)，廣州、杭州、南京等城市出讓的宅地有多宗以接近15%上限或搖號(hào)的方式成交。廣州土地市場(chǎng)方面，今年以來(lái)已經(jīng)出現(xiàn)了11宗搖號(hào)地，僅番禺一個(gè)區(qū)就出了6宗，另外還有天河2宗，荔灣、白云、海珠各1宗。這當(dāng)中的部分地塊，甚至吸引了二十多家房企參拍，既有國(guó)企央企參與，也不乏民企身影。同時(shí)，今年以來(lái)，廣州樓面地價(jià)TOP10榜單已被四次刷新，比如，今年6月成功出讓的天河員村一橫路地塊，就以57281元/平方米的地價(jià)躋身榜單第二，僅次于廣州城投在2020年拿下的越秀南地塊（64576元/平方米）。

　　不過(guò)，從整體上看，在優(yōu)質(zhì)地塊以外，不少非核心的地塊以底價(jià)成交甚至流拍，企業(yè)投資意愿整體相對(duì)較弱。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1至9月，全國(guó)300城住宅用地成交2.2億平方米，同比下降33.4%（去年全年已下降30%）。具體到9月，核心22城地價(jià)拍至上限的占比不足兩成，底價(jià)成交占比提升至77%。土拍遇冷的現(xiàn)象在已經(jīng)跟進(jìn)取消土地限價(jià)政策的部分城市尤為明顯，三季度，濟(jì)南、成都的住宅用地成交面積同比均下降，降幅分別為19.9%、12.7%。

　　專家觀點(diǎn)

　　取消地價(jià)上限是土地回歸市場(chǎng)化的舉措

　　土地市場(chǎng)的成交，也可視為房地產(chǎn)行情的一個(gè)晴雨表。地價(jià)限制的取消，讓其回歸市場(chǎng)化，或有望在一定程度上促進(jìn)市場(chǎng)信心回穩(wěn)。多位專家向羊城晚報(bào)記者表示，土地價(jià)格上限是特殊時(shí)期的特殊產(chǎn)物，如今取消，是讓土拍回歸市場(chǎng)化的正常舉措。

　　廣東省房協(xié)理事、廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)正在發(fā)生重大改變，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期壓力前所未有，2021年的一系列土地價(jià)格限制性措施，本意在于通過(guò)控制土地成本限制房?jī)r(jià)上漲，但是一定程度上與市場(chǎng)規(guī)律相違背，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下再限制土地拍賣(mài)價(jià)格已經(jīng)沒(méi)有必要，回歸“價(jià)高者得”是符合時(shí)機(jī)的合理舉措。

　　取消地價(jià)上限后，包括廣州在內(nèi)的大城市土地市場(chǎng)是否會(huì)過(guò)熱？資深業(yè)內(nèi)專家鄧浩志認(rèn)為，如果地價(jià)取消上下限，大城市核心城區(qū)地價(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲。過(guò)去兩年，盡管樓市不景氣，但大城市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，核心板塊甚至逆勢(shì)上漲。如果取消價(jià)格封頂搖號(hào)，則一線及實(shí)力較強(qiáng)的二線城市核心地段甚至有望突破前幾年的地價(jià)天花板，土地市場(chǎng)會(huì)分化明顯，并不奇怪。取消限價(jià)，回歸價(jià)高者得是市場(chǎng)化行為，有利于通過(guò)價(jià)格進(jìn)行供求關(guān)系的調(diào)節(jié)。以廣州為例，作為高能級(jí)城市，如果放開(kāi)土地限價(jià)，本就受開(kāi)發(fā)商青睞的海珠、天河等中心區(qū)域或其他熱門(mén)區(qū)域的核心地段地塊，也將有望出現(xiàn)新的高價(jià)。

　　中指研究院分析師孟新增認(rèn)為，取消土地最高限價(jià)，讓地價(jià)回歸市場(chǎng)，有利于提振土地市場(chǎng)情緒，后續(xù)或有更多城市跟進(jìn)。但當(dāng)前土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)程度，在銷售尚未出現(xiàn)持續(xù)性、實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，土拍規(guī)則調(diào)整帶動(dòng)市場(chǎng)效果或比較有限。

　　相關(guān)鏈接

　　多城取消土地限價(jià)

　　據(jù)報(bào)道，9月底，自然資源部給各省市自然資源主管部門(mén)下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。近日，已有多個(gè)城市取消土地限價(jià)。

　　10月9日，濟(jì)南公共資源交易中心、濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布兩批土地補(bǔ)充公告出讓文件顯示：本次國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)采取網(wǎng)上掛牌方式出讓，按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人。不含“城鎮(zhèn)住宅用地設(shè)立最高限價(jià)，網(wǎng)上交易達(dá)到最高限價(jià)的采取‘限地價(jià)、競(jìng)建筑品質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)’”相關(guān)表述。

　　10月12日，據(jù)合肥土地市場(chǎng)網(wǎng)消息，安徽省合肥市發(fā)布市轄區(qū)2023年擬出讓居住用地詳細(xì)清單(第三批)。其中有6宗地塊明確將于11月2日出讓。同時(shí)，地塊出讓規(guī)則有所調(diào)整，未顯示上限價(jià)格。

　　10月17日，廈門(mén)市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，計(jì)劃于11月7日出讓湖里區(qū)2023P12一宗商住用地。地塊起拍樓面價(jià)45000元/平方米，起拍總價(jià)47.4億元，地塊采用拍賣(mài)方式出讓，不設(shè)拍賣(mài)底價(jià)，按照價(jià)高者得原則確定受讓人。

　　10月23日，青島2023年第三批次預(yù)公告中首宗地塊掛牌出讓，將于11月7日出讓一宗宅地，該宗地塊將采用拍賣(mài)方式出讓，僅設(shè)置起拍樓面地價(jià)3800元/平方米，起拍總價(jià)3.93億元，不設(shè)底價(jià)，采用增價(jià)拍賣(mài)方式，按照價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人。