住房交易逐步進入存量時代

　　2023年以來，盡管新房成交量同比下降，但二手房成交量上漲，新房與二手房合起來的總成交量同比實現正增長。這表明，我國房地產市場成交格局發生了一定變化。

　　商品房交易總量實現正增長減輕了各方對房地產市場發展形勢的擔憂。當前我國房地產市場總體處于調整周期，比較直接的體現是新建商品房銷售量回升較為緩慢。1月至11月，新建商品住宅銷售量同比下降8%。在新房銷售量下降的情況下，二手房銷售量增長帶動總量實現正增長，表明我國房地產市場總需求量仍保持穩定，并未出現需求明顯萎縮的情況，而是交易結構發生了變化。由此，分析我國房地產市場的走勢，不能只看新房交易量，而是應綜合新房和二手房情況做出準確判斷。

　　2023年以來，我國二手房交易量占住房總交易量比例創歷史新高。1月至11月，全國二手房交易量占新房和二手房總交易量的比重達37.1%，較上年同期提高約10個百分點，創歷史新高。全國已經有7個省和直轄市二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。二手房交易量在住房交易量中占比越來越大，住房交易逐步進入存量時代或將是大勢所趨。放眼國外，美國當前的新房交易量僅占住房交易總量的10%左右。

　　二手房交易量上漲有多重原因。一些房地產企業債務違約，市場上出現了已售逾期難交付的房地產開發項目。很多消費者擔心購買新房遇到難以交付的項目，而二手住宅不存在這個問題，即買即住。同時，今年以來，“認房不用認貸”“降低首付比例和房貸利率”“降低交易稅費”“降低二手房中介服務費”“帶押過戶”等政策促進了住房消費需求釋放，更有助于提高二手住宅流動性。此外，一些二手房本身就具有地理位置優越、配套完善、服務優質等特點，和位置相對較為偏遠的新建商品住宅相比，具有一定優勢，當本輪價格調整到購買者心理價位時便出手購買。

　　二手房交易量增長將進一步發揮對房地產市場的帶動作用。老舊小區改造、完整居住社區建設、城市更新等工作的推進，大大提高了存量住房品質。隨著我國進入城市更新的重要時期，住房發展進入存量階段，存量經營將在房地產業發展過程中分量更重。房地產業拉動投資增長的方式也將從過去以大規模購地開發為主，轉向購地開發與存量房更新改造并重。二手房交易量占比提高，有利于帶動家具、家電、家裝等下游產業發展。同時，在存量住房更新和改造過程中，將更加注重提升居住服務品質，因此有機會帶動中介、租賃、物業等細分領域發展，房地產業中服務內容的比重將有所增長。

　　針對二手房交易占比增長這一趨勢，結合當前房地產市場形勢，宜進一步深挖二手房交易潛力，出臺有力措施更好釋放二手房需求。包括進一步調整優化相關金融支持政策，實行一定稅費、中介費優惠措施，積極推進完整居住社區建設、城市更新，優化居住服務供給。同時，完善相關制度，包括探索建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等，形成房屋安全長效機制，讓房屋全生命周期安全管理有依據、有保障，讓老百姓住得安心。

　　二手房交易量占比提升，不代表新建商品住宅就無人問津了。隨著“保交樓”工作扎實推進，房企紓困及穩妥化解房地產領域風險工作開展，以及加大力度推進現房銷售，新房市場的預期也將隨之修復和穩定，新房銷售有望逐步好轉。值得關注的是，房地產市場供給側結構性改革也在進行中，未來新建商品住宅供給將根據人口變化確定住房需求，根據需求確定供給數量，配置金融資源，實現以人定房，以房定地，以房定錢，避免房地產市場大起大落。（本文來源：經濟日報 作者：亢 舒）