消化存量優(yōu)化增量 政策“組合拳”穩(wěn)定樓市預(yù)期

　　● 本報記者 彭揚(yáng)

　　4月30日召開的中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　針對多個部門近日推出的消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房政策“組合拳”，專家表示，相關(guān)部門協(xié)同配合，推出一攬子政策措施，將有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)釋放購房需求。

　　多地公積金貸款利率下調(diào)

　　優(yōu)化增量住房政策方面，5月17日，人民銀行發(fā)布下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知；同日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于做好住房公積金個人住房貸款利率下調(diào)相關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)各地住房公積金管理機(jī)構(gòu)抓好落實。

　　截至目前，全國多個地區(qū)已跟進(jìn)執(zhí)行。其中，北上廣深四個一線城市均明確，2024年5月18日（含）之后新發(fā)放的貸款，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別為2.775%和3.325%。

　　對于存量公積金貸款，北京、上海和廣州均表示，期限在一年以上的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日（含）開始，執(zhí)行調(diào)整后的個人住房公積金貸款期限檔次利率。深圳存量公積金貸款調(diào)整則自2024年7月1日起開始執(zhí)行調(diào)整后的利率。

　　“以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬元。購房人得到的好處是實實在在的。”住建部住房公積金監(jiān)管司相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

　　商業(yè)性房貸政策同步調(diào)整

　　除住房公積金貸款外，商業(yè)性個人住房貸款利率同步迎來利好。人民銀行發(fā)布的關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知明確，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

　　記者初步統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，除北上廣深等少數(shù)城市外，大部分城市首套住房和二套住房房貸利率下限目前已降至全國水平。

　　“從政策效果看，在取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限的通知落地后，大多數(shù)城市的住房貸款利率料下行0.3至0.4個百分點(diǎn)。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

　　此外，根據(jù)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知，個人住房貸款最低首付款比例達(dá)到歷史最低水平。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下調(diào)最低首付比例將更好滿足剛性和改善性住房需求。

　　“住房金融政策大幅度調(diào)整，從需求側(cè)方面對房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展形成支撐。預(yù)計未來一段時間，我國房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)回升。”招聯(lián)首席研究員董希淼說。

　　增加保障性住房供給

　　此次政策“組合拳”也對存量房產(chǎn)提出了具體舉措。人民銀行宣布，設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　專家分析，人民銀行新設(shè)立的保障性住房再貸款，將與保交樓“白名單”機(jī)制形成合力。房企回籠資金能力增強(qiáng)，有利于更多項目滿足“白名單”條件，形成良性循環(huán)，提振購房者信心。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青表示，持續(xù)推進(jìn)保交房，有望改變年初以來商品房竣工面積同比下降的局面，也能有效緩解庫存壓力，緩解部分房企資金緊張狀況。通過放松限購、下調(diào)房貸利率等舉措可以穩(wěn)定樓市預(yù)期，也是推動房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。

　　“一系列政策措施將穩(wěn)定和促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”海通證券宏觀分析師梁中華說，從需求側(cè)看，增加保障性住房供給，有利于滿足居民剛性和改善性居住需求，提振住房消費(fèi)信心，提高居民住房消費(fèi)意愿和能力；從供給側(cè)看，房地產(chǎn)企業(yè)資金和庫存壓力有望得到緩解。