提前還貸熱潮，終于降溫了！央行：預(yù)期得到實質(zhì)性改善

　　每經(jīng)編輯 王月龍

　　今年三季度尤其是9月以來，全國迎來新一輪樓市政策大潮。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，9月以來，全國已有超30省市優(yōu)化樓市政策。9月初，一線城市全面執(zhí)行首套“認(rèn)房不認(rèn)貸”，與此同時，取消限購正出現(xiàn)在越來越多的核心城市中。

　　如何理解8月份金融數(shù)據(jù)背后的信號，9月13日中國人民銀行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人接受了《金融時報》記者采訪。

　　“降低存量房地產(chǎn)利率，居民利息負(fù)擔(dān)將有效減小。”該負(fù)責(zé)人談及相關(guān)政策時告訴記者，目前提前還貸情況已經(jīng)有所減少，預(yù)期得到實質(zhì)性改善，這將有利于優(yōu)化居民資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)消費能力和消費信心。

　　已有25省市“認(rèn)房不認(rèn)貸”

　　據(jù)上海證券報從諸葛數(shù)據(jù)研究中心獲悉，截至9月12日，全國已有25個省市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，其中包括1個省級地域、4個一線城市、14個二線城市、6個三四線城市。具體城市為北京、上海、廣州、深圳、武漢、中山、惠州、東莞、成都、重慶、江門、長沙、蘇州、無錫、沈陽、杭州、寧德、韶關(guān)、清遠(yuǎn)、珠海、隨州、大連、蘭州、漳州以及安徽省。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，對市場而言，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”有利于改善性需求的釋放，也符合更好地滿足改善性合理住房需求政策方針，提升市場活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

　　另據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至9月12日，全國近30城放松限購政策，其中，有東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、蘭州、濟(jì)南、青島、鄭州10城全面取消限購政策，蘇州、天津、長沙、杭州、武漢等近20城針對局部區(qū)域或群體或房源類型進(jìn)行放松。

　　據(jù)界面新聞，針對存量房貸利率下調(diào)，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪發(fā)表評論指出，存量房貸利率下調(diào)將削弱中國銀行業(yè)盈利能力，但提前還貸趨于穩(wěn)定及新發(fā)放房貸的增長將抵消相關(guān)影響。

　　穆迪指出，存量房貸利率調(diào)整后提前還貸有望趨于穩(wěn)定，這也將減輕相關(guān)影響。在利率下行和購房者信心不足之下，2022年下半年存量房貸提前還款加速，將償還的住房抵押貸款本金再投資于收益率較低的資產(chǎn)時，銀行凈息差收窄。雖然存量房貸利率下調(diào)將導(dǎo)致銀行凈息差收窄，但同樣也會削弱房主在房貸利率下調(diào)后提前還貸的動力，從而減輕其對銀行凈息差的負(fù)面影響。

　　多地二手房在售量猛增

　　青島9小時新增3200套房源

　　據(jù)證券時報，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月11日，深圳全市共有54966套有效在售二手房源，較上周增加1531套，在售二手房源數(shù)量持續(xù)增加，業(yè)主出售意愿明顯增強(qiáng)。值得注意的是，上周正是深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后的首周。成交量上，上周深圳二手房交易錄得量810套，環(huán)比增長26.4%。（交易錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù)。）

　　除了深圳，多個城市的二手房市場出現(xiàn)回暖“信號”的背后，在售量也明顯增加。公開信息顯示，上海“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后的首個周末，二手房新增掛牌量比平時周末增加65%。

　　9月11日，青島樓市重磅發(fā)布全域取消限購和限售政策。新政首日，不少次新房開始上市，青島二手房掛牌量大幅增加。8月28日，在貝殼青島官方網(wǎng)站，青島掛牌的二手房數(shù)量為104540套，9月11日10時左右，貝殼青島二手房源顯示為105813套，9月11日19時，掛牌量則達(dá)到了109012套，9個小時增加3200套房源。

　　另據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測資料顯示，今年8月10個重點城市二手住宅掛牌量為161.76萬套，環(huán)比上漲1.97%，同比上漲40.91%。進(jìn)入8月，雖然成交情況略有好轉(zhuǎn)，但是掛牌量仍然處于高位徘徊。而隨著多城“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落實，部分“賣一買一”想要享受寬松首付政策的業(yè)主掛牌意愿將會增強(qiáng)，尤其是一線城市，預(yù)計將會帶動二手房掛牌量的增長。

　　據(jù)錢江晚報，不過也有一部分購房者則顯得相對謹(jǐn)慎。“政策調(diào)整了，可房價和首付沒變，門檻依舊很高。目前不會因為政策出爐就‘強(qiáng)行上車’，畢竟要考慮小孩上學(xué)成本之類的優(yōu)先級，也不想因此降低生活品質(zhì)。”對于90后的小梁來說，雖然月收入不低，但對于買新房還是斟酌再三，并不急于下手。

　　6城全面取消限購、限售

　　9月12日晚，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市自然資源和規(guī)劃局、鄭州市金融工作局、鄭州市商務(wù)局四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持合理住房需求的通知》，全面取消鄭州市住房限購、限售政策，自9月12日文件發(fā)布之日起執(zhí)行。

　　僅9月7日至12日6天時間里，就有大連、蘭州、青島、濟(jì)南、福州、鄭州等6個二線城市全面取消了限購和限售政策，南京也取消了限購政策，蘇州對120平方米及以上商品住房不再限購。

　　據(jù)福州晚報，“限購政策曾發(fā)揮過積極的作用，但當(dāng)前‘從嚴(yán)限購’已經(jīng)不能滿足‘供求關(guān)系發(fā)生重大變化’的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展要求。”福州一家房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人表示。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，取消限購、降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對去庫存和拉動市場活力有著重要意義。取消限售，也將加快房屋在市場的流通力，同時對改善換房時間限制大幅度松綁，有利于改善需求的釋放，提高市場活躍度。隨著限購放開等政策繼續(xù)落地，一、二線城市的銷售均價有望在四季度環(huán)比止跌，商品房銷售情況年內(nèi)有望復(fù)蘇，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　據(jù)齊魯壹點，針對當(dāng)前的市場，多位房企營銷人員表示，金九銀十作為傳統(tǒng)銷售旺季，疊加新政組合拳刺激，預(yù)計各家樓盤活動以及客訪量都將有提升，但市場分化的底層邏輯和客戶競爭依舊存在。對樓市觀望者尤其是剛需、剛改客群，四季度將是置業(yè)好時機(jī)。

　　編輯|王月龍 杜恒峰

　　校對|孫志成

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