“十一”假期的北京樓市：喧囂之下供需變化

9月下旬以來，從中央到地方，一系列樓市新政陸續出臺。受政策影響，十一假期的北京樓市帶看量和成交量均呈現倍數級增長。

中建智地開發的北京宸園項目號稱北京最火爆的項目。據銷售人員介紹，項目已經取得預售許可證，目前處于認籌階段，十一假期每天帶看量超過200組，累計認籌量超過300套。

10月7日晚，保利和北京建工聯合開發的悅煦雅苑項目公布了十一假期業績:到訪637組客戶，累計成交2.18億元。保利在北京的另一個項目保利錦上二期公布的成交金額是2億元。

一些樓盤甚至動用了限流措施，位于北京通州的合生縵云one項目，看房必須提前預約，沒有預約的客戶被禁止進入售樓處。天津及環北京地區的部分樓盤甚至對外釋放了上調售價的消息。

樓市看上去喧囂，但多數行業人士認為，當前斷言樓市回暖為時尚早。

某頭部房企的北方區域營銷負責人告訴經濟觀察網，十一長假期間，他們公司在北京表現最好的樓盤日均帶看超過100組，但實際成交量只有30多套。在他看來，這一表現雖然較政策出臺前有很大改善，但很難稱得上回暖。

北京某項目銷售人員王琦告訴經濟觀察網，她所在的樓盤十一期間帶看量增加了十幾倍，成交量增加了五六倍。但帶看轉化率相對較低，看熱鬧的多，買房的少；大部分成交均為之前的觀望客戶，沒有一單是假期內首次帶看成交的。

帶看量、成交量成倍增加

9月24日，住建部、央行和國家金融監管總局聯合召開金融支持經濟高質量增長發布會，宣布了放松限購、降低首付比例、降低存量房貸利率等利好政策。

發布會后，多數房企開始積極備戰十一長假，以提升去化率。王琦說，她所在公司第一時間要求，各個區域和城市公司組織一線銷售人員培訓，培訓的主要內容是打氣。

王琦是一名有十多年銷售經驗的資深銷售人員。她說，此前，樓市長時間成交低迷，一線銷售人員士氣普遍較低。樓市新政利好疊加十一假期，對項目營銷是一個難得的機會。總部擔心一線銷售人員沒有調整好情緒，需要先把銷售人員的積極性調動起來。

新政前，王琦所在樓盤的每個銷售人員一天最多帶一兩組客戶，多數時候閑著沒事干。9月24日，帶看量開始好轉。十一假期，看房客戶明顯多了起來，每個銷售人員平均每天要接待八九組客戶。

王琦告訴經濟觀察網，假期，她所在樓盤的成交量和認籌量加起來共70套左右，主要以認籌為主。

各家房企對成交的認定標準不一，有的房企按照繳納定金計算成交量，有的房企則以繳納定金之外的首筆首付款作為成交認定標準。王琦所在的房企屬于后者，繳納定金只能被歸為認籌。

新政消息發布后，房企普遍加快推盤。9月24日以來，北京累計有14個新建商品房項目獲取預售證，北京宸園是其中之一。十一假期的每一天，北京宸園售樓處都擠滿了訪客，每個樣板房同時有四五組客戶看房，沙盤更是被圍得水泄不通。

10月7日，北京宸園銷售人員介紹，項目共有600多套房源，計劃于10月13日開盤，當前處于認籌階段。客戶繳納20萬元可以領取一個號碼，開盤時按照排號順序選房，前350個號可以享受9.9折優惠。項目的具體銷售價格和更多的優惠信息在開盤時才能確定。

北京宸園位于東北四環酒仙橋地區，緊鄰望京及朝陽公園傳統豪宅區，是該區域20年來首個新盤，因而備受市場矚目。北京住建委信息顯示，該項目包括14棟樓，共計606套房源，銷售備案均價為12.5萬元/平方米。

上述銷售人員介紹，截至10月7日中午，北京宸園累計認籌量超過300套。

二手房方面，據鏈家中介人員提供的數據，7天時間，北京鏈家二手房新增掛牌房源合計4878套，累計帶看量63538組次，共計成交了3110套，為2021年下半年以來最好水平。

其中，帶看量和成交量在十一長假最后一天達到頂峰。10月7日當天，北京鏈家合計帶看14158組次，成交944套。上述中介人員告訴經濟觀察網，10月7日晚上24時前最后一個半小時成交了上百套。

仍難言回暖

上述頭部房企區域營銷負責人告訴經濟觀察網，其負責銷售的一個熱銷盤，十一期間，雖然帶看量和成交量均翻了數倍，但她并沒有感受到太多暖意。

第一，絕對成交量較低。雖然7天成交量抵得上過去一個月，比新政前翻了數倍，但這一增長建立在原來成交量較低的基礎上，平均算下來，每天的成交量只有5套左右。

第二，帶看轉化率較低。假期的帶看成交比不到5%，這意味著購房者觀望情緒并沒有完全消除，大部分購房者出手意愿較低，只是來售樓處了解市場。

第三，成交以長期觀望客戶為主。30多套房的成交客戶中，大部分在樓市新政前就開始看房，有的客戶已經看了不下十次。隨著樓市新政落地，這些急于買房但因為樓市下行而觀望的客戶出手了，但新客成交占比相對較小。

王琦所在項目的成交客戶同樣以觀望已久的老客戶為主，僅有少數新客做了認籌。在她看來，雖然在政策刺激下，樓市成交出現好轉，但購房者對市場下行的戒心并沒有完全消除，出手依然謹慎。

一位鏈家的中介人員介紹，他經手的一個買房客戶，從2023年9月開始看房，多次看中房源但均沒有成交，要么因為價格合適但首付比例要求高，要么因為即將簽約市場出現波動。

這名客戶最近看中了一套房源，和房主談了多次，均沒有談成。此后，房主讓過一次價格，但客戶沒有同意。新政出來后，客戶主動和中介人員聯系，表示愿意接受最后一次報價，但房主又開始猶豫了。

最終，在中介人員勸說下，雙方在十一期間正式簽約。

據該中介人員介紹，雖然成交好轉了，但成交價格并沒有上漲，部分二手房的業主甚至為了快速成交還在小幅讓價，大部分是連環單，都著急用錢。

新房同樣如此。

北京某樓盤備案價8.5萬元/平方米，2023年開盤以來，歷史網簽均價為8.37萬元/平方米；十一期間，該樓盤所有樓棟的中間層戶型優惠后單價在7.3萬元/平方米至7.6萬元/平方米之間。

王琦告訴經濟觀察網，她所在項目的折扣都是總部審批過的，項目層面在銷售中根據實際情況靈活運用，只要在授權范圍內，銷售人員均可以自行做主，不需要營銷負責人審核。

十一長假期間，王琦所在項目在原有折扣基礎上，增加了一個假期優惠政策，可以疊加使用。綜合算下來，價格比原來更低，房企想的都是利用政策實現去化，沒有人會傻到乘機漲價。

上述頭部房企區域營銷負責人說，在一系列新政下，目前樓市階段性企穩，是否能穩住還需要進一步觀察。隨著未來更多樓市利好政策陸續推進，樓市有望穩定在一個區間內。

10月8日上午，在國務院新聞辦舉行的發布會上，國家發改委主任鄭柵潔介紹，降低存量房貸利率等政策已經出臺，有些城市全面取消限購，有些城市進一步縮小限購區域、放寬限購條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進。

在上述頭部房企區域營銷負責人看來，成交量和成交價趨穩是樓市回暖的必要條件之一。

供需變化

2024年5月，中建智地置業、江蘇綠建開發置業和北京市朝陽城開聯合體以112億元拿下一個土地包，包括酒仙橋、前葦溝、中關村朝陽園北區等三幅土地，以住宅建筑面積粗略估算，樓面價約為6.6萬元/平方米。

其中，酒仙橋地塊被開發成北京宸園項目。

一位接近中建智地的人士告訴經濟觀察網，項目之所以未在十一期間開盤，而是進行認籌，一方面是因為項目取證較晚，加上前期蓄客不理想，沒有冒然開盤；另一方面，市場風向還未明朗，對項目具體銷售價格和優惠折扣的制定，項目方較為謹慎。

不僅房企對項目入市較為謹慎，購房者與之前相比也出現明顯變化。

上述頭部房企區域營銷負責人發現一個現象，一棟住宅樓的次頂層價格最高，每低一層樓，價格相應低一些；一二層和頂層的售價最便宜。以往，一個樓盤的便宜樓層去化較難，通常在清盤階段特價銷售。

今年下半年，他所在公司的一個新項目，一期開盤的6棟樓，節前累計銷售60多套，一二層和頂層全部售罄，三層至五層也僅剩下少量清退房源；剩下的均為次頂層和中間層的房源。

她說，之前，房地產項目的去化規律是樓層越好去化越快；現在變成價格越低賣得越好，剩下的都是總價相對較高的房源。

王琦所在項目于2024年4月開盤，共有8棟樓，其中5棟在售，均價在6.5萬元/平方米左右，節前累計成交近百套。她也有類似的感受，上半年賣得好的是中高層，下半年則以中低層和頂層為主。

她說，下半年，雖然項目一二層依然滯銷，但三層至六層以及頂層賣得相對較好；而最好的次頂層則一套也沒賣出去。在確保自身需求與項目定位匹配的前提下，購房者更在意房源的性價比。

一家國有房企北京項目的負責人告訴經濟觀察網，并非購房者不想買最好的房子，而是在當前形勢下，購房者普遍對未來收入預期信心不足，不愿為房子背負更多的負擔。

在他看來，購房需求的變化也會逐步影響到房企的產品策略，比如調整項目規劃來提升得房率，減輕購房者負擔。即相同使用面積情況下，得房率越高，建筑面積越小，購房支出越少。

上述頭部房企區域營銷負責人也注意到這一變化，目前她們正在全力以赴促進老項目快速清盤。她管轄的另一個項目只剩下2套房源，但全體銷售人員仍在開足馬力銷售，為的就是確保未來清退房源能夠第一時間賣出去。

她說，其所在公司新拿地項目及拿地未開工項目，均在向地方政府申請調整規劃，力求新項目做到100%甚至更高的得房率。她們認為這是未來房地產市場競爭中勝出的殺手锏。