政策合力助推房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 資本市場大有可為

　　本報(bào)記者 田 鵬

　　11月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局、中國證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開會(huì)議，表示將一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”，支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)并購重組，積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)。

　　今年以來，隨著一系列圍繞支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策落地顯效，我國樓市不論是在整體銷量方面，還是在房企庫存去化和主動(dòng)性降負(fù)債方面，均頻頻顯現(xiàn)邊際改善的信號(hào)。但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)整體上仍然處于筑底階段。在此背景下，加大“三支箭”政策力度正當(dāng)其時(shí)。

　　“‘三支箭’支持房地產(chǎn)企業(yè)融資再次加力，將有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境，改善行業(yè)預(yù)期，防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，其中，“第三支箭”――房企股權(quán)融資或?qū)⒓涌鞂徟?，更好與“第一支箭”信貸融資和“第二支箭”增信發(fā)債形成合力，共同改善房企融資環(huán)境，進(jìn)一步助力行業(yè)回暖。

　　政策發(fā)力支持企業(yè)改善負(fù)債表

　　今年以來，“三支箭”持續(xù)發(fā)力，在房企盤活存量、增加“保交付”能力等方面提供了有力保障。尤其是“第三支箭”，助力相關(guān)企業(yè)改善資產(chǎn)負(fù)債表、補(bǔ)充資金。

　　據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月18日，自2022年11月份股權(quán)融資5項(xiàng)措施發(fā)布以來，共有48家上市房企發(fā)布股權(quán)融資公告，擬募資共計(jì)1082.13億元。其中，44家擬通過定向增發(fā)合計(jì)募集資金971.22億元；4家(華僑城A、浙江建投、高新發(fā)展、筑博設(shè)計(jì))擬通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債募集資金110.91億元。

　　從深市來看，共計(jì)24家上市房企披露再融資預(yù)案，擬合計(jì)募集資金412.51億元。從募集資金用途來看，大多企業(yè)將用于項(xiàng)目融資或補(bǔ)充流動(dòng)資金。

　　在58安居客研究院院長張波看來，股權(quán)融資由于不存在到期兌付問題，更有利于房企利用資金優(yōu)化自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和擴(kuò)展業(yè)務(wù)方向，進(jìn)一步增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。與此同時(shí)，上市房企股權(quán)融資規(guī)模的增長也有利于行業(yè)發(fā)展，對于市場風(fēng)險(xiǎn)的稀釋將起到關(guān)鍵作用。

　　除了為房企提供再融資支持外，監(jiān)管層還通過加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍擴(kuò)展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域等舉措，以進(jìn)一步改善房企資產(chǎn)負(fù)債表、持續(xù)增厚企業(yè)利潤水平、引導(dǎo)企業(yè)更積極培育專業(yè)的經(jīng)營和服務(wù)能力。

　　10月20日，證監(jiān)會(huì)宣布公募REITs試點(diǎn)拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，推進(jìn)符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行公募REITs。華潤、萬科、金茂及物美集團(tuán)在10月26日進(jìn)行了申報(bào)工作，并已獲交易所受理。

　　“這意味著商業(yè)運(yùn)營規(guī)模較大、擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多的企業(yè)更有可能發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，能夠參與公募REITs市場的房企也會(huì)越來越多?！笔袌鋈耸勘硎?，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs屬于權(quán)益融資，幫助企業(yè)獲取資金的同時(shí)，還能通過募集資金對存量債務(wù)進(jìn)行置換的方式，極大降低基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及企業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率。

　　房地產(chǎn)市場

　　邊際改善信號(hào)顯現(xiàn)

　　得益于今年以來一系列房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策措施逐漸落地顯效，我國房地產(chǎn)市場邊際改善信號(hào)顯現(xiàn)，相關(guān)企業(yè)營收表現(xiàn)有所改善、企業(yè)庫存去化成效顯著、主動(dòng)性降負(fù)債效果明顯。

　　以深市房企為例，盈利方面，據(jù)深市房企2023年三季度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，48家房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6966.14億元，歸母凈利潤合計(jì)122.76億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤合計(jì)96.89億元；庫存方面，截至9月底，48家房企合同負(fù)債余額為1.27萬億元，較上年同期減少16.49%，存貨余額為2.66萬億元，較上年同期減少12.60%；債務(wù)杠桿方面，截至9月30日，深市48家房企帶息債務(wù)規(guī)模為12386.95億元，較2022年年底下降4%，同時(shí)，房地產(chǎn)公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為57.28%，較上年同期下降2.48個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收款后的平均資產(chǎn)負(fù)債率為42.50%，較2022年年底下降1.73個(gè)百分點(diǎn)。

　　目前，各方仍在積極積聚力量，形成政策合力。此次三部門聯(lián)合召開會(huì)議，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行部署安排，將為行業(yè)回暖再添助力。

　　在東方金誠首席宏觀分析師王青看來，接下來有可能通過央行專項(xiàng)借款、PSL（補(bǔ)充抵押貸款）等方式，定向加大對保障性住房等“三大工程”建設(shè)的支持力度。這一方面有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和基建投資增速，保持宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭，另一方面也是房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。