政策合力助推房地產市場健康發展 資本市場大有可為

　　本報記者 田 鵬

　　11月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局、中國證監會聯合召開會議，表示將一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。繼續用好“第二支箭”，支持民營房地產企業發債融資，支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。加大保交樓金融支持，推動行業并購重組，積極服務保障性住房等“三大工程”建設。

　　今年以來，隨著一系列圍繞支持房地產行業發展的政策落地顯效，我國樓市不論是在整體銷量方面，還是在房企庫存去化和主動性降負債方面，均頻頻顯現邊際改善的信號。但不可否認的是，房地產整體上仍然處于筑底階段。在此背景下，加大“三支箭”政策力度正當其時。

　　“‘三支箭’支持房地產企業融資再次加力，將有助于改善房地產企業融資環境，改善行業預期，防范房地產企業風險。”中指研究院企業研究總監劉水在接受《證券日報》記者采訪時表示，其中，“第三支箭”――房企股權融資或將加快審批，更好與“第一支箭”信貸融資和“第二支箭”增信發債形成合力，共同改善房企融資環境，進一步助力行業回暖。

　　政策發力支持企業改善負債表

　　今年以來，“三支箭”持續發力，在房企盤活存量、增加“保交付”能力等方面提供了有力保障。尤其是“第三支箭”，助力相關企業改善資產負債表、補充資金。

　　據東方財富Choice數據統計，截至11月18日，自2022年11月份股權融資5項措施發布以來，共有48家上市房企發布股權融資公告，擬募資共計1082.13億元。其中，44家擬通過定向增發合計募集資金971.22億元；4家(華僑城A、浙江建投、高新發展、筑博設計)擬通過發行可轉債募集資金110.91億元。

　　從深市來看，共計24家上市房企披露再融資預案，擬合計募集資金412.51億元。從募集資金用途來看，大多企業將用于項目融資或補充流動資金。

　　在58安居客研究院院長張波看來，股權融資由于不存在到期兌付問題，更有利于房企利用資金優化自身財務結構和擴展業務方向，進一步增強抵御風險能力。與此同時，上市房企股權融資規模的增長也有利于行業發展，對于市場風險的稀釋將起到關鍵作用。

　　除了為房企提供再融資支持外，監管層還通過加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍擴展到市場化的長租房及商業不動產領域等舉措，以進一步改善房企資產負債表、持續增厚企業利潤水平、引導企業更積極培育專業的經營和服務能力。

　　10月20日，證監會宣布公募REITs試點拓展至消費基礎設施，推進符合條件的消費基礎設施項目發行公募REITs。華潤、萬科、金茂及物美集團在10月26日進行了申報工作，并已獲交易所受理。

　　“這意味著商業運營規模較大、擁有優質資產較多的企業更有可能發行消費類基礎設施公募REITs，能夠參與公募REITs市場的房企也會越來越多。”市場人士表示，基礎設施公募REITs屬于權益融資，幫助企業獲取資金的同時，還能通過募集資金對存量債務進行置換的方式，極大降低基礎設施項目及企業的整體資產負債率。

　　房地產市場

　　邊際改善信號顯現

　　得益于今年以來一系列房地產領域調整優化政策措施逐漸落地顯效，我國房地產市場邊際改善信號顯現，相關企業營收表現有所改善、企業庫存去化成效顯著、主動性降負債效果明顯。

　　以深市房企為例，盈利方面，據深市房企2023年三季度報告數據顯示，48家房企合計實現營業收入6966.14億元，歸母凈利潤合計122.76億元，扣除非經常性損益后的凈利潤合計96.89億元；庫存方面，截至9月底，48家房企合同負債余額為1.27萬億元，較上年同期減少16.49%，存貨余額為2.66萬億元，較上年同期減少12.60%；債務杠桿方面，截至9月30日，深市48家房企帶息債務規模為12386.95億元，較2022年年底下降4%，同時，房地產公司平均資產負債率為57.28%，較上年同期下降2.48個百分點，剔除預收款后的平均資產負債率為42.50%，較2022年年底下降1.73個百分點。

　　目前，各方仍在積極積聚力量，形成政策合力。此次三部門聯合召開會議，圍繞房地產行業進行部署安排，將為行業回暖再添助力。

　　在東方金誠首席宏觀分析師王青看來，接下來有可能通過央行專項借款、PSL（補充抵押貸款）等方式，定向加大對保障性住房等“三大工程”建設的支持力度。這一方面有助于穩定房地產投資和基建投資增速，保持宏觀經濟復蘇勢頭，另一方面也是房地產金融供給側改革的一項重要內容。