《中國公募REITs市場發展白皮書》在滬發布

　　9月18日，由上海交通大學上海高級金融學院（高金）牽頭組織撰寫的《中國公募REITs市場發展白皮書》（以下簡稱“白皮書”）正式發布。該白皮書系統總結我國公募REITs的基本形態、產品架構、運營治理、資產估值、稅收配套等方面的經驗，旨在助力市場各方進一步深化對我國公募REITs市場的理解與認知，并為推動我國REITs常態化發行及高質量發展發揮積極作用。

　　白皮書指出，截至2023年6月底，我國公募REITs產品已有28支，其中4支產品實現擴募，募集資金近1000億元，回收資金帶動新項目投資超5600億元，市場規模效應和示范效應日益顯現。而首批4個擴募項目的順利上市，也進一步凸顯了我國公募REITs市場作為“資產上市平臺”的長期戰略價值，促進了不動產投融資循環的持續暢通。相信未來在監管部門與市場各參與方的共同努力下，我國公募REITs市場必將延續良好的發展勢頭，在服務國家戰略和實體經濟高質量發展方面發揮出更多積極作用。

　　高金學術副院長、金融學教授，白皮書項目負責人嚴弘表示，白皮書重點關注常態化發行所涉及的機制建設問題：一方面，針對常態化發行新階段的發展要求，從資產供應和機構參與兩個維度梳理了當前我國公募REITs市場化建設過程中存在的難點與問題，并提出了相應建議；另一方面，基于對海外REITs市場的研究對比，白皮書認為多層次REITs市場的構建是打通資本循環、推動REITs常態化發行的關鍵環節之一，并為此進行相應的分析，提出打造私募REITs產品的相關設想。

　　為了進一步深化對我國REITs市場發展中的關鍵性問題的認知，白皮書在以往研究的基礎上引入更多創新維度，如在產品結構方面，白皮書重點探究了公募REITs中股債結構的搭建，此結構能夠保證ABS通過債權派息和股權分紅兩種渠道從項目公司取得現金流，保障投資者的利益。在運營治理方面，白皮書指出對當前處于初創階段的國內REITs市場來說，采取外部治理模式是快速推出REITs的最優解，但在遠期，期待監管與市場主體共同努力，完善REITs信息披露標準，REITs管理人能通過底層資產運營經驗積累或引入專業運營方等方式，促成具有內部管理模式的REITs出現，發揮內部管理REITs在產權類資產并購與管理上的優勢，允許外部治理型和內部治理型REITs相互競爭。同時，白皮書對實操性高度重視，對資產估值、稅收配套政策、發行階段中合規性及出并表兩大關注問題等均進行深入討論，并提出了暢想和建議。

　　白皮書還對全球REITs市場尤其是美國REITs市場進行了發展背景、市場結構和特點的分析。課題組認為，海外成熟REITs市場具有資產類型多樣、收并購便捷、收益率可觀、多層次REITs市場已相對成熟完善的特點，值得我國公募REITs學習借鑒。

　　白皮書認為，我國基礎設施公募REITs市場已由試點階段正式邁入了常態化發展階段，并在試點階段取得了推動制度建設、擴展資產范圍、完善監管機制等方面的顯著成效，在服務經濟高質量發展方面發揮出的重要價值。現階段公募REITs在市場化建設方面仍有一些需要解決的問題：在資產供應方面，我國公募REITs市場仍存在可發行的資產類型不足、活躍的市場化發行人占比過低、部分審核標準細化程度不足、發行審核周期較長等情況；在機構參與方面，我國公募REITs市場也面臨資金運用、回收及杠桿率等方面均受到限制、部分資產的一級發行估值偏高、戰配缺乏定價權、二級市場投資者對公募REITs產品認識不足等問題。基于上述問題，白皮書也提出了六點政策建議，包括優化審核機制，提高審核效率；鼓勵市場化機構參與發行；加強二級市場投資者教育、完善公募REITs信息披露機制；優化大宗交易市場銜接機制；引入CMBS等配套融資工具；構建我國多層次REITs市場等。（經濟日報記者李治國）